Kesken kirjanpidon oppituntien sain oikotieltä sähköpostia, jossa ilmoitettiin myyntiin tulleesta 24m2 yksiöstä Kotkansaarella. Osasin käyttää exceliä opettajaa paremmin ja sen vuoksi minulla oli ylimääräistä aikaa laskea kohteen oletettuja tuottoprosentteja vuokratuottolaskurilla. Soitin 10 minuuttia sähköpostin tulon jälkeen välittäjälle ja pyysin saada isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön taseen ja pitkän tähtäimen remonttisuunnitelman. Välittäjä lupasi laittaa ne aamulla toimistolle mennessä sähköpostilla ja lupasi selvittää milloin vuokralaiselle sopii näyttö. Aamulla sain sähköpostia välittäjältä, jossa oli tarvittavat paperit ja ehdotus kahden päivän päähän asuntonäyttöön.
Oppitunnit olivat virka-ajan ulkopuolella, enkä siksi voinut heti soittaa pankkiin virkailijalleni, onko minulla mahdollisuus saada lainaa kohteeseen. Olin saanut kesällä lainalupauksen, mutta tähtäimessä oleva asunto oli 1/3 kalliimpi ja siksi en ollut lainkaan varma riittäisikö vakuuteni.
Tein pankkiin lainahakemuksen ja soitin seuraavan aamulla omalle virkailijalle ja tiedustelin millaisilla ehdoilla minun olisi mahdollisuus saada lainaa. Virkailija kertoi tapaavansa pankinjohtajan kohta ja voi keskustella lainasta hänen kanssaan. Lupasin lähettää hänelle 30 minuutin sisällä selvityksen, jossa tuli ilmi nykyiset asunnot tunnuslukuineen, omat tulot, nettosäästöprosentti, osakeluettelo, rahastoluettelo, osakesijoitusstrategia, kiinteistösijoitusstartegia ja lyhyt kuvaus omasta elämäntilanteestani. Kaksi tuntia myöhemmin sain sähköpostia, jossa virkailija kertoi keskustelleen pankinjohtajan kanssa lainasta ja hieman ehdottamaani suuremmalla käsirahalla minun on mahdollisuus saada lainaa. Muutoin lainan ehdot olisivat samanlaisia kuin aikaisemmissa lainoissani, mutta marginaali nousisi 0,05%.
Asunnon tiedot
Olin tutustunut huolella kiinteistöön. Taloyhtiö koostui kahdesta kiinteistöstä, 1930-luvulla ja 1994 rakennetuista, joissa ei ollut tulossa seuraavaan 10 vuoteen suurempia remontteja. Taloyhtiössä oli yli 120 asuntoa, lääkärikeskus ja muutama liikehuoneisto. Lisäksi taloyhtiö omistaa tontin, joka on Kotkansaarella melko harvinaista. Kohde on 1994 rakennetussa kiinteistössä ja se olisi hyvä lisä 1970-luku painotteiseen asuntoportfoliooni. Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja vuokralainen oli nuori nainen, joka on asunut jo melkein kahden vuoden ajan asunnossa. Vuokra vaikutti korkealta, mutta alempaa tekstiä selviää miksi vuokra oli sopiva.
Asunnossa oli erikoinen piirre se, että virallisissa papereissa se oli 24m2, mutta myyjä kertoi omien mittauksien mukaan asunnon olevan n.30m2. Asuntonäytöllä myyjän arvio asunnon koosta oli mielestäni realistinen. Asunto ei ole perinteisellä pohjaratkaisulla toteutettu, vaan pikemminkin peilikuva F-kirjaimesta. Alemmassa sakarassa tilava kylpyhuone, ylemmässä huone ja pystysakaralla keittiö. Asunto on ollut aikaisemmin joko lääkärikeskuksen käytössä tai liikehuoneistona.
Asunto oli kunnoltaan erittäin hyvä. Kaikki sisäpinnat hyvässä kunnossa, lattia uusittu lähiaikoina, keittiö uusittu ja kylpyhuone remontoitu. Tämä on ensimmäinen asunto, johon ei tarvitse tehdä mitään remonttia useampaan vuoteen. Tämä oli erittäin helppo ratkaisu, mutta remonttihousut eteisen naulakossa protestoivat päätöstäni.
Kaupanteko
Prosessi oli tapani mukaan melko nopea, miksi sitä turhaan aikailemaan kun hommat on kunnossa:
Olin sopinut välittäjän kanssa näytön sunnuntaille 15.30 ja näytön aikana jätin tarjouksen. Sain vastatarjouksen jonka hyväksyin 17.00. Sähköposti oli tullut jo 16.30, mutta en sitä ollut huomannut. Alkaakohan sitä olla ruosteessa?
Ilmoitin sähköpostitse pankkiin asiasta ja maanantaina 12.00 sähköpostissa oli välittäjän ehdotus kaupantekoajasta ja pankkivirkailijan ehdotus lainapapereiden kirjoittamisesta. Ajat sopivat minulle ja 10 päivää myöhemmin istuin pankissa kirjoittamassa kauppakirjaa.
Sieltä se asuntoportfolio kasvaa pikkuhiljaa =)
Tehokasta toimintaa sinulla kyllä! Oliko sinulla jotain suunnitelmaa jo korkojen nousun varalle? Minullakin kun velkasaldo alkaa nousemaan ja korkokattoja, -putkia ja kiinteitä korkoja tässä harkitsen.
Tuo on kyllä sulavaa toimintaa. Minulla kiikarissa (täysin sijoitussuunnitelman vastaisesti) yksi yksiö. Huomenna soitan ja tingin hintaa niin paljon, että tiedän että ei tule kauppoja. Mutta asunto on ollut sen verran myynnissä, että uskon että hinta on voinut tippua. Ja enempää en maksa. Asunto on vapaa eli sen saisin heti. Meinasin käydä kauppaa myös sillä, että huomenna voidaan näytön jälkeen tehdä jo kaupat, jos myyjällä siihen valmius.
Olen hahmotellut asuntosijoittamisen viisivuotissuunnitelmaa ja suunnitelmissa oli vasta ensi vuonna hankkia asunto, eli vähän aikataulua edellä. Toivoa sopii että tahti jatkuu samaan tahtiin 🙂
Korkokattoa en pidä järkevänä, koska usein määrittää minimikoron ja nostaa nykyistä korkoa. Kiinteästä korosta neuvottelin, mutta pankistani ei saanut kun 5v kiinteän koron,, joka on mielestäni liian lyhyt. Olisin halunnut 20v lainan kiinteällä korolla, mutta heiltä ei jostain syystä ole herunut. Pitää seuraavan asunnon kohdalla kysyä suoraan pankinjohtajalta onnistuisiko, kun asioimiseni on muuttunut suoraan pankinjohtajavetoiseksi.
Ostajana voi esittää ihan mitä tarjouksia vain, se on sitten myyjän asia suostuuko vai ei. Oma elämä jatkuu normaalina jos ei suostu ja suostuessa saa edullisen asunnon. Tai jos myyntiaika pitenee saattaa myyjä vielä ottaa välittäjän kautta yhteyttä onko tarjous edelleen voimassa.
Suosittelen luottamaan omiin laskelmiin ja olla poikkeamatta niistä, jos poikkeaa kerran niin sitten on helppo tehdä toistekin. Toiseksi, mitä teet sijoitussuunnitelmalla jos et noudata sitä?.
Soitin tänään ja kyllä vain myyjä näyttää sen asunnon, vaikka sanoin, että enempää en maksa. Minulla on sijoitussuunnitelmassa seuraavaksi osakkeiden ostoa, ne on niin kalliita. Ja jos tuon yksiön sattuisi saamaan tuohon halpaan hintaan. No katson huomenna mikä näytöllä on fiilis asunnosta.
http://www.vuokratuotto.fi on hyvä palvelu josta voi laskea millainen kassavirta tulee asunnosta vuokratessa. Myymättömyydessä voi olla syynä taloyhtiön huono taloudellinen tilanne, suuri tuleva remontti tai jokin muu tekijä johon kannattaa kiinnittää huomiota. Kannattaa soittaa taloyhtiön puheenjohtajalle ja tiedustella osaako kertoa, miksi asunto on ollut niin pitkään myynnissä.
Olen itse muutaman kerran käynyt katsomassa pitkään myynnissä olleita, mutta usein syy on löytynyt taloyhtiön huonosta kunnosta ja heikosta taloudellisesta tilanteesta.