Suomen hoivatilat oyj analyysi

Suomen hoivatilat oyj järjestää osakeannin 7.3-18.3 ja facebookin Sijoituskerhossa oli puhetta osakeantiin osallistumisesta ja ajattelin tuoda esiin muutamia pointteja yritykseen liittyen. Analyysi sisältää omaa tulkintaa ja spekulaatiota, jota ei pidä ottaa sijoitussuosituksena vaan antamaan näkemystä, jonka perusteella jokainen voi tehdä omat lisäanalyysit ja päätttää sijoittamisesta

Yrityksestä on useampi ammattilainen tehnyt analyysin, en ole lukenut tarkoituksenmukaisesta niistä yhtäkään ja otin tästä itselleni harjoitus casen, josta mielellään palautetta ja oikaisuja ottaisin jos huomaatte virheitä. Kommentit ovat tervetulleita.

Tiivistelmä listautumisannin esitteestä. 

Yritys rakentaa kolmenlaisia kiinteistöja, päiväkoteja, hoivakohteja ja erilaisia palveluita yhdisteleviä ratkaisuja mm. palvelutalo-korttelit. Kiinteistöt rakennetaan pääsääntöisesti kaupunkien tonteille 30 – 60 vuoden vuokrasopimuksilla ja mikäli kiinteistö myydään kolmansille osapuolille, sisältyy vuokrasopimus kauppaan. Lisäksi yrityksellä on etuoikeus uusia vuokrasopimus toiminnan jatkuessa. Vuokrasopimus voidaan purkaa mikäli yhtiö ei laiminlyö sopimusta toteuttaa sovittua toimintaa tontilla/kiinteisössä. Kiinteistöjen keskimaturiteetti eli vuokrasopimus on 15-vuotta.

– 40 valmista projektia
– 12 keskeneräistä rakenteilla olevaa kohdetta
– 12 aloittamatonta kohdetta

Tilinpäätöksestä tärkeitä pointteja:

Tuotot muodostuvat vuokratuotoista, kiinteistojen myynneistä ja arvonmuutoksista. Yhtiön 2015 liikevaihto oli 3,82 miljoonaa euroa ja tilikauden tulos 10,52 miljoonaa euroa. Tilikauden tuloksesta suurin osa tuli kiinteistöjen arvonnoususta (11,5 miljoonaa)

Nykyisellä sopimuskannalla 2016 vuoden liikevaihtoennusta on vähintään 7 miljoonaa euroa. Nykyisen projektien valmistuessa yhtiön arvio kiinteistöjen arvosta on 166,2 miljoonaa euroa. Osinkopolitiikkana on jakaa vähintään 50% liiketuloksesta osinkoina osakkeenomistajille.

Tärkeitä tunnuslukuja:
– Oman pääomantuotto (ROE) 28,7%
– Omavaraisuusaste 46,5%
– Vuokrausaste 100%

Avainhenkilöt

Hallituksen puheenjohtaja Pertti Huuskonen on entinen Tecnopoliksen toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja, joten kyseessä ei ole ihan märkäkorva kiinteistöbisneksessä. Reijo Tauriainen on entinen Tecnopoliksen talousjohtaja ja varatoimitusjohtaja. Kolmas esiin nostettava hallituksen jäsen on Kristiina Hautakangas, joka on ollut Mainio Vire oy:n entinen toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja. Kaikilla hallituksen jäsenillä on relevanttia kokemusta sosiaali- ja terveuspalveluiden tuottamisesta ja niiden kiinteistöjen hallinnoinnista. Lisäksi Timo Pekkarinen tuo rakennusalan osaamista, sillä hän toimii Rakennusliike Lapti Oy:n toimitusjohtajana.

Omaa analyysiä ja pohdintaa yrityksestä:

Kiinteistöjen vuokra on keskimäärin 5% tontin hankintahinnasta, joka on mielestäni  kohtuullinen ja pitkien sopimusten ansioista hyvin ennakoitava kuluerä. Kiinteistöt aloitetaan rakentamaan vasta kuin vuokrasopimus on kirjoitettu, jotan tilaaja on sitoutunut vuokraamaan kohteen 12-15 vuodeksi. Kiinteistöt sijaitsevat suurten kaupunkien läheisyydessä joiden oletetaan kasvavan ja palveluiden tarpeen lisääntyvän.

Hoivakiinteistöjen tarve ei ole  riippuvainen taloudellisista suhdanteista vaan eliniän odotetaan nousevan entisestään ja suomen väestörakenteesta vanhusten osuus tulee kasvamaan entisestään. Vanhustan hoivapaikkojen tarve ei tule vähenemään, päinvastoin tarve tulee nousemaan. Yksityiset päiväkodit ovat lisääntyneet ja erityisesti päiväkodit, jotka erikoistuvat taiteeseen, liikuntaan, tieteeseen tai johonkin muutun spesifiin teemaan.

Pitkät vuokrasopimukset mahdollistavat ennakoinnin ja vakaan kassavirran lähes 15 vuodeksi. Terveyspalveluissa on poliittisia riskejä riipuen sote-uudistuksesta, mutta en näe kovin realistisena, että kaupungit rakentaisivat omia palveluita, koska tarjolla on valmiita ratkaisuja ilman pitkää suunnittelu ja toteutusprosessia.

Yrityksen tavoitteena on rakentaa kiinteistöjä, jotka ovat muokattavissa erilaisiin tarkoituksiin. Uskon, että tulevaisuudessa tulee olemaan entistä suurempi kysyntä luksus-palvelutaloille ja hoivakodeille, joissa varakkaat ihmiset voivat rahalla hankkia itselleen paremmat oltavat kun julkisesti tarjottavista palvelutaloista.

Yrityksen liikevaihto oli 3,8 miljoonaa euroa ja  kiinteistöjen arvonkorotukset 11,5 miljoonaa euroa. En löytänyt tilinpäätöksestä miten ylöskirjaukset on toteutettu, mutta pistää silmään että ylöskirjaus oli lähes kolminkertainen liikevaihtoon verrattuna. Joko projektit ovat onnistuneet äärettömän hyvin tai sitten ylöskirjaukset on tehty ylimitoitetusti, jotta yrityksen arvoa saadaan kasvatettua listautumisantia varten.

Henkilöstökulut ovat 0,7 miljoonaa euroa eli karkeasti ottaen 100 000€ per työntekijä. Tilikauden voittoon nähden henkilökulut ovat pienet (6,65%), mutta jos oletetaan kiinteistön arvonnousun olevan todellisuudessa puolet ilmoitetusta, nousee kulut 13% voitosta, joka on mielestäni jo melko paljon.

Orava asuntorahasto toimii hyvänä esimerkkinä, miten kiinteistöjen arvonnousut ajoittuu ennen kvartaalituloksia ja heidän oman myyntikaavan mukaisesti asuntoportfoliota tulisi hallita aktiivisesti myymällä vanhoja ja ostamalla uusia, mutta 2015 asuntojen myyntiluvut ei vakuuta ketään.

Loppuyhteenveto

Yrityksen avainhenkilöt ovat alan ammattilaisia, toimiala on kasvavaa ja sopimuksien kautta liiketoiminta on hyvin ennakoitavaa. Kiinteistöjen ylöskirjauksen laskentatapa on ainut merkittävä riski joka yritykseen sisältyy. Tulen todennäköisesti itse merkitsemään annista pienen 200 osakkeen erän.

edit. Korjattu “166,2m liikevaihto -> yhtiön arvioima kiinteistöjen arvo.