Yhtiökumppani mukaan asuntosijoitukseen

Sijoitusasunto nro 5 kohdalla päätin tehdä ratkaisun jota olin jo jonkin ajan pohtinut. Tarjosin kollegalle mahdollisuutta ostaa asunto minun kanssani. Kävin sisäistä kamppailua, miksi tarjoaisin parasta diiliäni toiselle ’ilmaiseksi’?

IMG_4735

Ennen…

Olisin pystynyt rahoittamaan asunnon yksin, mutta silloin olisin joutunut realisoimaan osakkeita, käyttämään superluottoa tai visaa lyhytaikaislainana. Asuntoon tarvitsi tehdä iso remontti ja projektissa olisi paljon vaiheita joita en itse osaisi tehdä. Vaiheet olisi toki opeteltavissa, mutta se on hyvin hidas tapa remontoida. Tulevalla yhtiökumppanillani on enemmän tietotaitoa remontoimisesta ja myös arvokkaita verkostojen rakennusalan ammattilaisiin, joita itselläni ei ole.

Liian haastava remontti yhdistettynä tiukille menevään henkilökohtaiseen talouteen olisi ollut yhtälönä melko raskas. Stressin lisääntyminen näkyy itselläni nukahtamisongelmina ja yötyön takia unirytmit ovat jo ennestään todella sekaisin niin se pahentaisi tilannetta entisestään.

Mikäli tekisin pelkästään omaa palkkatyötäni, niin yhtälö olisi jotenkin ollut vielä mahdollinen. Samaa aikaan viimeisten opinnäytetyötä, teen rahoituslaskelmia kauppapuutarhan hallitukselle ja viimeisen markkinointiprojektiniani Arboretum Mustilalle. Liian paljon asioita ja jostain on pakko pystyä helpottamaan omaa taakkaa, tällä kertaa valitsin asunnon.

Miten asiat toimivat käytännössä?

Asunto sijaitsi samassa talossa jossa itse asun ja kollega asui 60km päässä asunnosta, niin oli luonnollista että minä hoidin paljon käytännön asioita ja yhdessä teemme suuret remonttityöt. Kollegani remonttitietämys oli erittäin arvokasta remontin aikana ja yksin olisin ollut todella suurissa vaikeuksissa remontin kanssa. Minä hoidin isännöitsijän, pankin, laskelmat, vuokralaisen, yhteydenpidon ja muut mistä minulla oli jo vähän kokemusta.

Henkilökohtainen stailistini opiskelee sisustussuunnitelua ja pyysimme häneltä mielipidettä remonttiin joka toi hyvää ulkopuolista näkemystä. Mikäli olet kiinnostunut hänen palveluistaan, annan mielelläni yhteystiedot!

...Jälkeen.

…Jälkeen.

Remontti meni melko tiukoille ja vuokralaisen tuodessa tavaroita asuntoon oli osa remonttitarvikkeista vielä rappukäytävässä lähdössä varastoon. Ensimmäisen viikon aikana jouduin käydä tekemässä asuntoon vielä muutamia pieniä esteettisiä parannuksia. Vuokralainen oli hyvin ymmärtäväinen varsinkin kun kaikki olivat asumisviihtyvyyttä lisääviä.

Next steps..

Remontin aikana saimme yhteydenoton sijoittajalta asunnosta joka oli erittäin mielenkiintoinen ja hyvin nopeasti pääsimme myyjän kanssa sopimukseen hinnasta. Toinen asuntomme oli täysin remontoitu ja valmiiksi vuokrattu.

Kollegasta muuttui yhtiökumppani ilman yhtiötä. Kahdessa kuukaudessa hänestä tuli kahden sijoitusasunnon omistaja ja asuntosijoituskärpänen puri todenteolla. Viimeksi kun tapasimme oli hänellä mukana asuntosijoittamiseen liittyviä kirjoja lainassa kirjastosta. Vaikka asun tällä hetkellä ulkomailla, pidämme säännöllisesti yhteyttä ja pohdimme seuraavia liikkeitämme.

 

Mitä tulevaisuudessa?

Etsimme kokoajan uusia asuntoja erityisesti Kotkasta kotkansaarelta ja uskon että tulemme lähiaikoina hankkimaan uusia kohteita. Strategiani muuttui hieman, että voimme nyt katsoa paljon huonompikuntoisia asuntoja kun kahdestaan niiden remontoiminen on helpompaa.

Blogissa odotettavissa yhteistyökumppaneideni esittely, remonttiraporttia, tarjouksia lukijoille ja paljon mielenkiintoisia juttuja. Blogi on hieman jäljessä kaikista käänteistäni mitä on tapahtunut, mutta viimeistään Q3 katsauksessa avaan tilannetta tarkemmin.

Mainokset

Henkilökohtainen talous 2015 Raportti

Henkilökohtainen talous 2015

– Nettotuloista vähintään. 15% (asunto)säästöön tai sijoituksiin Onnistui

Excel ilmoittaa sijoituksiin siirtyneen summan keskiarvoksi 12,9%, mutta todellisuus on paljon suurempi. Olen maksanut sijoitusasuntojen käsirahoja Visalla sekä Superluotolla ja sen vuoksi nämä sijoitukset näkyvät velkojen maksu kategoriassa. velat ja sijoitukset yhteenlaskettuna tulee nettotulojen kuukausittaiseksi säästöprosentiksi 24,07%, joka on 9% enemmän kuin oli tavoite!.

Marraskuussa ”lainasin” asuntosijoitusten tuottotililtä ja maksoin niillä velkoja, siksi tulos näyttää lähes 100% prosenttia. Tiedostan että taulukoissa on hieman virheitä, johtuen siitä että olen ostanut usealla velalla asuntoja ja superluotolla myös osakkeita. Remontin aikana minulla ei ollut energiaa ja kiinnostusta tehdä tarkkoja taulukoita, joten siksi hyväksyn virheet. Luvut ovat pääsääntöisesti oikein. Netto-omaisuuden kasvu kertoo tarkempaa tietoa sijoitusvarallisuuden kasvusta.

– Kelan velkojen maksu pois (n.3500€) Onnistui ja ei onnistunut

Kahden asunnon käsirahaan meni 6500€ ja siksi maksoin ainoastaan kelan velat, joiden eräpäivä oli 31.5.2015. Tämän jälkeen velkoja jäi maksettavaksi vielä n.1000€. Olisin pystynyt maksamaan velan pois, mutta päätin maksaa mielummin Nordnetin superluottoa, koska siitä aiheutuu pieniä korkokuluja. Opintotuen takaisinmaksu tulee tehdä viimeistään 31.5.2016. Siihen asti velka on korotonta.

– Kesäkuussa opintolainan lyhennysten aloittaminen 50€/kk. Ei onnistunut.

 Luulin, että valtio tekee opintolainan hyvityksen melko nopealla aikataululla, mutta ainakaan toistaiseksi hyvitystä ei ole näkynyt nettipankissa. Päätin, että en aloita lyhennyksiä ennen kuin saan hyvityksen näkymään pankissa. Haluan saada maksettua sijoituksiin liittyvät lainat ensin ennenkuin aloitan opintolainan lyhentämisen. Tavoitetta asettaessa ei käynyt mielessä, että ostaisin kaksi asuntoa.

– Netto-omaisuuden tuplaaminen. (V. 2014 lopussa 3920€)  Onnistui

Netto-omaisuus oli vuoden viimeisenä päivänä 11 500€, laskutapa oli hieman erilainen kuin 2014. Mikäli olisin laskenut samalla laskutavalla kun 2014 lopussa, olisi netto-omaisuus n.15 500€. Eli netto-omaisuus triplaantui!. Tulevaisuudessa auto jää pois kokonaan netto-omaisuuden laskusta, vaikka arvo on enemmän kuin lainaa jäljellä

Asunnot ovat mukana laskuissa, niiden arvo on ostohinta- maksettu laina. Molempien asuntojen arvo voisi olla 2-5% enemmän kuin ostohinta, mutta en lähde laskemaan sitä netto-omaisuuteen. En ole huomioinut asuntojen maksuvapaan aikana kertyvää positiivista kassavirtaa lainkaan tuloksi, vaan kerrytän niillä hätävararahastoa.

Yhteenveto:

Vuoden 2015 aikana tapahtui paljon henkilökohtaisessa elämässä. Vuosi alkoi lomautusuhalla työpaikallani ja aloin tammikuussa tekemään opinnäytetyötä. Opinnäytetyön loppusuoralla päädyin tilanteeseen, jossa jäin työvapaalle omasta työstäni ja siirryin valtiolle haastavampiin tehtäviin. Valitettavasti parisuhteen huono tila nousi esiin kaiken muutoksen keskellä ja päädyin päättämään parisuhteen ja jatkamaan elämääni yksin. 
Olin suunnitellut, että ostan asunnon itselleni 2016 alkuvuodesta, jolloin vuokrasopimuksen loppuu ja ehdin saada riittävän käsirahan asuntoa varten. Taloyhtiössäni tuli edullinen yksiö myyntiin oikotielle ja pankin kanssa neuvottelut olivat nopeasti ohi ja kaupat syntyivät.  Kokeilin kepillä jäätä pankin kanssa ja tiedustelin lainaa toiseen asuntoon. Etsin puolitosissani toista asuntoa ja toinen asunto tuli tarjolle myyjän aloitteesta ja myös toiset kaupat syntyivät nopeasti. Syksyn ohjelmassa oli jälkimmäisen asunnon remontti.

Rahoitin asuntojen käsirahat ja remontin pääosin Nordnetin superluotolla ja visalla. Kokemuksena tämä oli tärkeä, koska huomasin kärsiväni unettomista öistä pohtiessani ensin käsirahan kasaan saamista ja velkataakkaa, jota oli superluotolla ja visalla yhteensä n.5000€. Tiedostin velan olevan ns. järkevää velkaa, mutta ahdistus lisääntyi siitä, että velkaa oli niin moneen paikkaan: kelalle, opintolaina, visa, superluotto, autolaina ja asuntojen lainat. Työtilanteeni oli stabiili ja tiesin loppuvuonna tulojen kasvavan merkittävästi veronpalautusten ja joulupukkitöiden ansiosta. Lisäksi minulla oli edellisellä työnantajalla maksamatta täydet lomat, lomarahat ja ylityöt. Tiedostin, että rahaa tulee loppuvuoteen mennessä useita tuhansia euroja, mutta silti kärsin ajoittain unettomista öistä miettiessäni velkoja. Loppuvuoden teema taloudessa onkin ollut tasaisen tappavasti maksaa velkoja pois.
Ilman parisuhteen päättymistä en olisi todennäköisesti tullut hankkineeksi ainuttakaan asuntoa ja elämäni olisi nyt hyvin toisenlaisessa tilanteessa. Uskon silti vahvasti, että parisuhde olisi päättynyt joka tapauksessa tämän vuoden aikana. Ei ihan ollut 2014 vuoden lopussa mielessä mitä vuosi 2015 tuo tullessaan. Yksin muutettuani asuinkulut nousivat 50%, mutta muut kulut laskivat ja taloudellisesti tilanne jäi hieman plussalle.

Lukujen osalta vuosi meni paljon yli odotusten. Netto-omaisuus kasvoi 35% odotettua enemmän ja kuukausittainen sijoitussumma oli 9% korkeampi, kun oli tavoitteena. Vuoden aikana tuli useita yllättäviä lisätuloja mm. kesälomarahat, asuntojen vuokratulot ja venäjän viisumin tuomat säästöt. Vuoden aikana tuli muutamia suunnittelemattomia suurempia menoeriä mm. sänky 700€, tatuoinnin korjaus 1000€, iMac 1000€ ja matka Berliiniin n.800€. Elämää ei voi ennalta suunnitella, siksi on hyvä omata taloudellista pelivaraa toteuttaa eteen tulevia tilaisuuksia jota elämä tuo.

Tässä vaiheessa vuotta voin taputtaa itseäni olalle, että olen jaksanut käyttää kaikki ne kymmenet tunnit excelien kirjaamiseen, koska muuten minulla olisi vain subjektiivinen mustatuntuu-fiilis luvuista. Sijoittajana oma identiteettini kehittyi vuoden 2015 aikana enemmän kuin koko sijoitus”urani” aikana, tästä tulee oma kirjoitus myöhemmin. Taloudellisesti vuosi on onnistui todella hyvin ja elämää kokonaisuuten arvioiden vuosi on ollut hyvä. Tästä on hyvä aloittaa vuosi 2016.

Sijoitusasunto nro 2 remontti

Elokuun puolessa välissä ostin sijoitusasunto nro 2:sen ja asunnon kunto oli alkuperäiskuntoinen. Remontin tekemiseen aikaa oli 1½kk. Budjetti oli 1500 – 2000€

Tässä on lähtötilanne:

 
 

 

Kuvista näkyy hyvin, että asunto on itse remontoivalle asuntosijoittajalle loistava kohde. Asunnon huono kunto laski sopivasti hintaa ja pienellä pintaremontilla saa vuokraa korotettua muutamalla kympillä ja pikkuhiljaa verotehokkaasti teettättää asuntoon kylpyhuoneen ja keittiön kuntoon.

Tapetti irtoaa vaihtelevalla menestyksellä

Ensimmäinen vaihe oli olohuoneen tapettien repiminen. Apuna käytin tapetinpoistoainetta, höyrypesuria ja raaputtamiseen metalli ja muovilastoja. Tapetti irtosi melko hyvin, suurin ongelma muodostui omasta malttamattomuudesta odottaa aineen vaikutusta ja sen vuoksi tapetti irtoili ajoittain pieninä palasina. Positiivista oli, että tapettikerroksia oli vain yksi jonka alta paljastui maali.

Maalivalinta ei osunut oikeaan

Tapettien irroittamisen jälkeen kittasin seinän kolot piiloon ja hioin koko seinän kevyesti. Pohjamaali vaikutti hyvältä ja siksi päädyin jättämään pohjamaalauksen välistä kokonaan ja maalaamaan seinän suoraan remonttimaalilla.

Maalivalinta part 2.

Maali tarttui reunoihin hyvin, mutta maalauksen jälkeen sieltä täältä alkoi maali irtoamaan ja kuvista näkyy mitä tapahtui, kun otti maalinpalasesta kiinni käsin. Konsultoin isääni asiasta ja pohdimme, että kyseessä voisi olla tapetinpoistoaineesta jäänyt kosteus ja lika seinään ja sen vuoksi maali irtosi heti. Jätin asuntoon lämpöpuhaltimen pariksi päiväksi toivoen seinien ”kuivavan” ja hioin seinän uudelleen.  Toisen maalikerroksen kanssa tapahtui sama efekti, maali irtosi heti maalaamisen jälkeen.  Tässä vaiheessa nöyrryin ja kysyin facebookissa eräältä huonosti tuntemaltani maalariopiskelijalta, että mikä tässä mättää. Veikkaus oli, että seinässä on liitumaalia ja 60-luvun lopussa asennettujen tapettien liisteriä ja siksi maali ei tartu. Saman veikkauksen antoi asuntosijoituskollega ja maalilinja.

Ohjeeksi annettiin repiä maali kokonaan seinästä irti, pestä seinä ensin vedellä, jonka jälkeen  käyttää maalipesua ja huuhdella lopuksi maalipesu hyvin irti. Kuten kuvasta näkyy, niin pesun yhteydessä suurin osa liitumaalista irtosi. Valitettavasti tämä myös näkyi lopputuloksessa.
Seinä maalipesun jäljiltä.

Maalilinjan antoi kaksi vaihtoehtoa pohjamaaliksi, liuotinohenteisen tai vesiohenteisen. Liuotinoheinteinen antaan enemmän anteeksi maalattavan pinnan kunnossa, mutta hajuhaitta on melkoinen. Päätin pelata varman päälle ja valita liuotinohenteisen maalin

Eteinen:
Eteisessä seinäpinnat olivat hyväkuntoiset, ainoastaan ruskea väri oli mielestäni hieman törkeä. Maalasin seinät kolmeen kertaan remonttimaalilla. Järkevää toki olisi ollut pohjamaalata, mutta virheistä oppii. Eteisestä tuli paljon valoisampi maalauksen myötä. Tummansiniset vaatekaapit annoin olla, koska maalipinta oli todella siisti. 
Keittiö:
Keittiöön hankin uuden jääkaapin gigantin tarjouksesta 149€. Keittiön kaapit ovat alkuperäiset, mutta kunto ihan kohtuullinen, siksi päätin että ainoastaan keittiön kaappien ovet maalaan. 30€ kalustemaalilla sai keittiötä jo paljon viihtyisämmän näköisen.
Kylpyhuone
Maalasin katon ja kaksi seinää valkoisella, jätin yhden seinän tarkoituksella koskemattomaksi, Pintaan asennettujan putkien, wc-pöntön, hanojen yms vuoksi maalaaminen olisi ollut hankalaa, eikä jäljestä olisi saanut kovin siistiä ilman kaikkien irroittamista. Pelkästään jo kahden seinän maalaaminen hoiti tehtävän ja lisäsi valoisuutta kylpyhuoneeseen. Tulevaisuudessa kuitenkin kylpyhuonen laatoitetaan, joten suurta remonttia sinne ei ole järkevä tehdä. 
 Olohuone
-Tapettin irroitus
– Katon ja seinien maalaus
– Laminaatin asennus
Seinän ja lattian lopputulos. 

Seinät valmiina
Vasemmalla vuokralaisen tavarat ja
 oikealla rakennusjätteet

Maalilla siisteyttä
 Keittiö Part 2

Eteinen myös valkoiseksi
Kylpyhuoneen kaksi seinää maalasin
valkoiseksi, lisäsi valoisuutta mukavasti
Budjetti:

Remontti maksoi n. 1150€. Oikeastaan mitään työkaluja ja tarvikkeita ei ollut, joten kaikki maaliteloista ja pensseleistä lähtien joutui ostetamaan. Remontista jäi mm. tixomattia 6L, Luja-maalia 2½L, tasoitetta  lähes täys purkki jne. Seuraavia remontteja varten on nyt työkalut hankittu itselle ja ylijäävistä maaleista ja tarpeista saa maalattua sijoitusasunto nro 1:n kylpyhuoneen seinän.

Muutamia hankintoja jotka nosti remontin hintaa:
– Jääkaappi 140€
– Wc-pöntön kansi 70€
– Hiomakone, laminaatinasennustarpeet, porakone jne n.200€
– Hengitysmaski 50€
– Laminaatti+listat 400€

Yhteenveto.

Remontin suurin murhe tuli olohuoneen seinien maalaamisesta, mutta siitä selvittiin suurella määrällä työtunteja. Lopputulos kahdelle seinälle ei ollut kehuttava, mutta seuraavalla kerralla tietää miten tehdä. Tulevaisuudessa tietää, että maalilinjalta kysyminen ei maksa käytännössä mitään. Aikataulussa tuli kiirettä johtuen seinän ongelmien takia ja kuten kuvissa näkyy, vuokralainen toi tavaroitaan jo sisälle kun itse kannoin remonttitarvikkeita autoon. Jotain pientä jäi tekemättä, mm. naulakkoa en ehtinyt laittaa takaisin seinälle, mutta vuokralaisen isä lupasi sen laittaa itse paikoilleen. Mitään sellaista ei jäänyt missä voisi mitään pilata ja tuttuun ihmiseen luotan sen verran että osaa porata pari reikää seinään.

Pääsääntöisesti remontoin itse asuntoa, mutta isäni oli säännöllisesti antamassa vinkkejä ja ohjeita miten kannattaa asioita tehdä. Laminaatin asensin vuokralaisen isän kanssa yhdessä  ja asennuspalkkioksi riitti laatikollinen olutta. Tapetin repimisessä ja seinien pesussa oli pari kaveria talkoilemassa.

Remonttikokemusta on melko vähän, omakotitalon remontissa toimin apulaisena ja tämä oli ensimmäinen projekti jonka toteutin itse alusta loppuun. Olin todella tyytyväinen laminaatin asennukseen ja listoituksiin jotka tein elämässäni ensimmäistä kertaa itse. Maalipinnat olivat eteisessä ja kylpyhuoneessa todella siistejä, katossa hyvää ja olohuoneessa tyydyttävää.

ps. Vahingossa julkaisin keskeneräisen blogimerkinnän, otin pois heti kun huomasin ja julkaisin heti kun sain kirjoitettua loppuun