Q3 Raportti

Henkilökohtainen talous

Merkittävin muutos henkilökohtaiseen talouteen tuli kvartaalin loppupuolella työpaikan määräaikaisesta vaihdosta. Twitterin kautta löysin Kemiran työpaikkailmoituksen ja hakuprosessi meni kannaltani hyvin ja sain vakituisen työpaikan Jr. Procurement officerina. Päädyin (taas) tilanteeseen, jossa minulla on kaksi vakituista työsopimusta.

En irtisanoutunut valtion virastani, vaan hain ensin 6kk palkatonta opintovapaata ja neuvottelin 6kk option, jos tilanne näyttää siltä että sen tarvitsen. Nettopalkkani tulee laskemaan melkein 50%, mutta Erasmus-tuen ja säätiötukien ansiosta ensimmäiset 5kk minun palkkani tulee olemaan samaa suuruusluokkaa kuin Suomessa. Kulut tulevat olevaan merkittävästi pienemmät.

Tradenomi-opintojen vuoksi olisin joka tapauksessa joutunut 3-6kk olla työharjoittelussa jossain ja tämä on mainio mahdollisuus saada hoidettua myös se. Periaatteesta en halua ilmaiseen työharjoitteluun, koska silloin työtehtäviini kuuluu paljon epäolennaisia ja ammattiin kuulumattomia töitä ”kun jonkun ne pitää tehdä”. Ei kaikissa paikoissa, mutta on riski joutua sellaiseen.

Tavoitteeni oli vuoden 2017 aikana kasvattaa nettovarallisuutta 27 000 eurolla

Nettosäästö

ja ilokseni voin kertoa onnistuneeni tavoitteessani jo Q3 aikana! Muistan tammikuussa miettineeni, että onko tavoite liian kova minulle. Remontin myötä tullut arvonnousu yhdistettynä lyhennysvapaisiin se kasvatti varallisuutta paljon odotettua nopeammin.

Nettosäästöprosentti jäi merkittävästi tavoitetta pienemmäksi ja sen selittää kaksi asia. Rahoitan remontit pääasiassa palkkatuloilla, enkä kirjaa niitä säästöksi, vaikka ne sijoittamiseen liittyvät. Toistaiseksi olen toiminut näin, mutta jatkossa minun on mietittävä kirjaustapaani uudelleen, koska todellisuudessa nettotulosta säästän paljon enemmän kuin mitä nykyisellä tavalla saa käsityksen.

Puolaan muuttaminen aiheutti kuluja lentolippujen ja käyttötavaroiden hankkimisen takia. Joitakin hankintojani Kemira tukee koeajan jälkeen ja silloin saan hieman palautuksia. Q4 aikana tulen saamaan Erasmustuen ja myöhemmin oletettavasti säätiön apurahan, jotka tasoittavat säästöprosentteja.

Sijoitukset

Sijoitusrantamalla tein muutaman pienen kaupan Nordnetin 0,99€ kampanj

Salkku

an aikana ja jatkoin ETF-kuukausisäästöä. Uusina yhtiöinä salkkuun tulivat Huhtamäki ja Kemira.  Huhtamäkeä ostin isosta dipistä ja se on noussut n. 8% ostohinnasta ja Kemiraa ostin pienen erän periaatteesta kun työskentelen heillä ja yritys on maksanut osinkoja ja näkymät säästöohjelman myötä ovat paremmat.

Osto:

Telia 45kpl  à 4,01€

Nordea 17kpl à 10,98€

Nordea 17kpl à 10,98€

Huhtamäki 25kpl à 32,49€

Kemira 60kpl à 10,44€

ETF-kuukausisäästö

Myynti:

Ei mitään

 

Asuntosijoitukset:

Sijoitusasuntorintamalla oli kiirettä kolmannella kvartaalilla. Ostimme sijoitusasunto nro 5 (30m2 Kouvolan kävelykadulta) ja pääsimme kvartaalin alussa remontoimaan sitä. Asunto oli erittäin heikkokuntoinen ja uudistimme kylyphuonetta lukuunottamatta lähes kaiken.

3000€ remontilla saimme nostettua asunnon arvoa 14 000€. Remontin kuluista 1/3 tuli sähkömiehen tarvikkeista ja työtunneista. Keittiön uusiminen tuli edulliseksi, koska haimme hyväkuntoisen purkukeittiön ja pienellä maalaamisella saimme siitä erittäin siistin. Ajattelimme yrittää tätä myös tulevaisuuden remonteissa.

Remontoidulla asunnolla oli paljon kiinnostuneita ja löysimme parissa päivässä kaksi hyvää hakijaa. Näytimme asuntoa alkuperäiskuntoisena ja kirjasimme vuokrasopimukseen mitä remontteja tulemme tekemään ja jos jotain ei tehdä, on vuokralainen oikeutettu vuokranalennukseen. Lisäksi vuokrasimme asunnon kalustettuna ja tämä oli opiskelijalle erittäin suuri etu.

Asunto nro 5.:n remontin valmistumisen jälkeen ostin yhtiökumppanini kanssa toisen yhteisen asunnon suoraan sijoittajilta. Sijoitusasunto nro 6.  On 25m2 yksiö Kouvolasta ja valmiiksi vuokrattu. Asunnossa lähes kaikki remontit tehtynä: putket, kylpyhuone ja pinnat. Asunto sijaitsee 100m päässä ammattikorkeakoulusta ja vuokralainen oli erittäin mukavan oloinen nuori neiti. Kertoi avoimesti, että jos saa opiskelupaikan lähtee tammikuussa opiskelemaan, eli asunto saattaa vapautua tammikuussa.

Ulkomaille lähdön vuoksi vuokrasin omassa käytössäni olleen asunto nro 3:n, johon löytyi vuokralainen todella helposti. nro 5:n kohdalla oli kaksi erittäin hyvää hakijaa ja valitsin toisen tähän vuokralaiseksi.  Sähkömies kävi tekemässä pari pikkutyötä ja laitoin pari viimeistä listaa vielä paikalle ennen vuokrausta. Asunto meni työsuhde asunnoksi, joten käyttö on melko vähäistä.

Sijoitusasunto nro 4:ssä kävin mittaamassa jääkaapin ja liesituulettimen koon. Valitettavasti asuntoon ei saa asentaa liesituuletinta ilmanvaihtoon niin jätin sen asentamatta. Tilasin vuokralaiselleni uuden jääkaapin vanhan tilalle. Itse en päässyt sitä asentamaan, mutta ystäväni kävivät asentamassa sen ja sain parhaan kommentin koko vuokranantajahistoriastani. ”Olkaa varovaisia, ettei mitään mene rikki kun Harri on hyvä tyyppi” Hyvin hoidettu vuokraus, yhteydenpito ja asioiden nopea hoitaminen näkyy siinä että vuokralainen arvostaa myös asuntoa ja sen kuntoa.

Kävimme tarjouskilpailua sijoitusasunto nro 7. kanssa ja paljastan jo nyt, että lopulta voitimme tarjouskilpailun Q4 alussa. Luvassa on (taas) melko laajaa pintaremontti. Asunto on 45m2 kaksio Kotkansaarelta ja yhtiökumppanini hoitaa remontin yksin tällä kertaa. 24h avainten saamisesta, olemme saaneet kaksi potentiaalista vuokralaiskandidaattia asunnolle, oletan ettei vuokrauksen kanssa ole ongelmia.

 

Mainokset

Yhtiökumppani mukaan asuntosijoitukseen

Sijoitusasunto nro 5 kohdalla päätin tehdä ratkaisun jota olin jo jonkin ajan pohtinut. Tarjosin kollegalle mahdollisuutta ostaa asunto minun kanssani. Kävin sisäistä kamppailua, miksi tarjoaisin parasta diiliäni toiselle ’ilmaiseksi’?

IMG_4735

Ennen…

Olisin pystynyt rahoittamaan asunnon yksin, mutta silloin olisin joutunut realisoimaan osakkeita, käyttämään superluottoa tai visaa lyhytaikaislainana. Asuntoon tarvitsi tehdä iso remontti ja projektissa olisi paljon vaiheita joita en itse osaisi tehdä. Vaiheet olisi toki opeteltavissa, mutta se on hyvin hidas tapa remontoida. Tulevalla yhtiökumppanillani on enemmän tietotaitoa remontoimisesta ja myös arvokkaita verkostojen rakennusalan ammattilaisiin, joita itselläni ei ole.

Liian haastava remontti yhdistettynä tiukille menevään henkilökohtaiseen talouteen olisi ollut yhtälönä melko raskas. Stressin lisääntyminen näkyy itselläni nukahtamisongelmina ja yötyön takia unirytmit ovat jo ennestään todella sekaisin niin se pahentaisi tilannetta entisestään.

Mikäli tekisin pelkästään omaa palkkatyötäni, niin yhtälö olisi jotenkin ollut vielä mahdollinen. Samaa aikaan viimeisten opinnäytetyötä, teen rahoituslaskelmia kauppapuutarhan hallitukselle ja viimeisen markkinointiprojektiniani Arboretum Mustilalle. Liian paljon asioita ja jostain on pakko pystyä helpottamaan omaa taakkaa, tällä kertaa valitsin asunnon.

Miten asiat toimivat käytännössä?

Asunto sijaitsi samassa talossa jossa itse asun ja kollega asui 60km päässä asunnosta, niin oli luonnollista että minä hoidin paljon käytännön asioita ja yhdessä teemme suuret remonttityöt. Kollegani remonttitietämys oli erittäin arvokasta remontin aikana ja yksin olisin ollut todella suurissa vaikeuksissa remontin kanssa. Minä hoidin isännöitsijän, pankin, laskelmat, vuokralaisen, yhteydenpidon ja muut mistä minulla oli jo vähän kokemusta.

Henkilökohtainen stailistini opiskelee sisustussuunnitelua ja pyysimme häneltä mielipidettä remonttiin joka toi hyvää ulkopuolista näkemystä. Mikäli olet kiinnostunut hänen palveluistaan, annan mielelläni yhteystiedot!

...Jälkeen.

…Jälkeen.

Remontti meni melko tiukoille ja vuokralaisen tuodessa tavaroita asuntoon oli osa remonttitarvikkeista vielä rappukäytävässä lähdössä varastoon. Ensimmäisen viikon aikana jouduin käydä tekemässä asuntoon vielä muutamia pieniä esteettisiä parannuksia. Vuokralainen oli hyvin ymmärtäväinen varsinkin kun kaikki olivat asumisviihtyvyyttä lisääviä.

Next steps..

Remontin aikana saimme yhteydenoton sijoittajalta asunnosta joka oli erittäin mielenkiintoinen ja hyvin nopeasti pääsimme myyjän kanssa sopimukseen hinnasta. Toinen asuntomme oli täysin remontoitu ja valmiiksi vuokrattu.

Kollegasta muuttui yhtiökumppani ilman yhtiötä. Kahdessa kuukaudessa hänestä tuli kahden sijoitusasunnon omistaja ja asuntosijoituskärpänen puri todenteolla. Viimeksi kun tapasimme oli hänellä mukana asuntosijoittamiseen liittyviä kirjoja lainassa kirjastosta. Vaikka asun tällä hetkellä ulkomailla, pidämme säännöllisesti yhteyttä ja pohdimme seuraavia liikkeitämme.

 

Mitä tulevaisuudessa?

Etsimme kokoajan uusia asuntoja erityisesti Kotkasta kotkansaarelta ja uskon että tulemme lähiaikoina hankkimaan uusia kohteita. Strategiani muuttui hieman, että voimme nyt katsoa paljon huonompikuntoisia asuntoja kun kahdestaan niiden remontoiminen on helpompaa.

Blogissa odotettavissa yhteistyökumppaneideni esittely, remonttiraporttia, tarjouksia lukijoille ja paljon mielenkiintoisia juttuja. Blogi on hieman jäljessä kaikista käänteistäni mitä on tapahtunut, mutta viimeistään Q3 katsauksessa avaan tilannetta tarkemmin.

2017 Tavoitteet

Henkilökohtainen talous

  • Nettotulojen säästöprosentti >45%
  • Netto-omaisuuden kasvattaminen vuodessa >20 000€:llä
  • Saattaa palkankorotusprosessi loppuun onnistuneesti.
  • Kasvattaa bruttotuloja 10% edellisvuoteen nähden.

Sijoitukset

  • Nostaa rahastojen osuus 19%-> 35% sijoituksista (pl. kiinteistöt)
  • Superluoton maksaminen kultatasolle.
  • Kasvattaa osinkoja >10% (574,81€->631,29€)

Kiinteistöt

  • 1 asunnon hankinta Kymenlaaksosta.
  • Osallistua yhteen asuntosijoittamiseen liittyvään koulutukseen
  • Siirtää kaikki paperit Evernoteen
  • Päivittää seurantaexcelit paremmin toimiviksi veroilmoituksia varten.

Muut

  • Elintarvikeprojektin saattaminen loppuun 2017 aikana.
  • Opinnäytetyön kirjoittaminen
  • Opintojen pitäminen aikataulussa (tutkinto 2-2,5 vuodessa)
  • Video CV:n luominen
  • Kesätyö finanssialalla
  • Blogin kirjoittaminen kuukausittain

2016 yhteenveto 2/2 Sijoitusvarallisuus

Osakkeet

Sijoitusvuoden ehdoton onnistuminen oli Suomen hoivatilat oy:n anti, joka nousi antihinnasta 160%. Hoivatilojen anti oli ensimmäinen osakeanti johon osallistuin. Annista oli paljon positiivista uutisointia ja useat analyytikot antoivat ostosuosituksia, olin silti hieman epävarma kun strategiani on ollut ostaa isoja ja vakaita osingonmaksajia. En uskaltanut luottaa myöskään omiin taitoihin arvioida yhtiön liiketoimintaa, vaikka aiheesta blogasinkin.  Olen tyytyväinen osallistumiseen ja suunnitelmissa on  jatkan holdaamista. Mikäli vuoden 2017 aika tulee osakeanti, aion osallistua.

Vuoden pettymys oli H&M.
Osakkeideni ostojen keskihinta on 297,7 SEK ja osake päättyi vuoden viimeisenä päivänä 252,40 SEK. Aloitin ostot 350 SEK tietämillä ja yrityksen laajentaminen on syönyt tulosta ja sen myötä myös heikentänyt osaketta. Pidän osaketta ja jään seuraamaan hinnankehitystä, jos tulee massiivinen lasku irrationaalisten syiden takia, harkitsen lisäostoja.

Ostot:
Fortum
45kpl à 13,05€

Teliasonera
100kpl à 4,1530€
100kpl à 3,8930€

85kpl à 3,78€

Sijoitukset vuosi 2016

Nordea
100kpl à 8,15€
Revenio
20kpl à 23,53€
20kpl à 27,79€
20kpl à 27,82€
Hennes & Mauritz

Seligson allokaatio

18 à 261,7 SEK
Wal-mart
1kpl à 71,46$*

Procter & Gamble*

5kpl à 86,33$

Sampo
15kpl à 36,98€
15kpl à 35,38€
Myynnit:
Fortum
34kpl à 15,07€
55kpl à 14,09€
db x-trackers S&P Select Frontier
*Hankittu nordnet kampanjan aikana ilmaisilla kaupankäyntikuluilla

Rahastot

Seligsonin kuukausisäästö jatkui normaalisti 150€/kk. Vuoden aikana tein muutamia lisäostoja Brexitin aikaan ja syksyllä siirtäessäni S-osuuksien pääomankorot rahastoihin. Lisäostoilla tasapainotin rahastoa, koska kehittyvien markkinoiden osuus oli mielestäni liian suuri. Alkuvuodesta kehittyvät markkinat oli samassa painossa kun eurooppa ja usa.

Nordnetin superluoton takia jouduin ostamaan usa:n ja aasian korkoja, ettei yhden arvopaperin osuus nouse liian suureksi ja sen myötä superluoton korko nouse. Myöhemmin salkun tasapainotuksen yhteydessä myin ostamani korkorahastot pois. Aikaisemmin kuukausisäästössä oli Frotier-markkinoille sijoittava rahasto, mutta tämä oli hieman virhearvio ja vaikka kulut olivat poskettoman suuret, päädyin myymään rahaston ja sijoittamaan osakkeisiin.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoitusharrastus otti suuren askeleen eteenpäin vuoden 2016 aikana.
Kesäkuussa sijoitusportfoliooni saapui (sijoitus)asunto nro 3. itselleni tuttuun tyyliin nopealla

Lankkujäljitelmälaminaatti 9€/m2 jämäeränä
maahantuojalta.

kaupalla ja päätin laskea omia asumiskulujani siirtymällä vuokra-asunnosta omaan asuntoon. Asunto sijaitsee ydinkeskustassa kävelykadun päässä, joten tulevaisuudessa kohde on hyvä sijoituskohde. Tuotto-odotus asunnolle remontit huomioon ottaen on 7-8%.

Asunnosta löytyi pieni kosteusvaurio, mutta vaurio oli niin pieni ja kuivunut jo kauan sitten, ettei se vaatinut toimenpiteitä. Taloyhtiössä on kuvattu putket, eikä vaurioita ollut ja taloon on  tulossa putkiremontti lähivuosina. Tällä kertaa selvittiin säikähdyksellä. Tilanne olisi ollut toki kannaltani ihan kohtalainen jos vaurio olisi paljastunut laajemmaksi, koska maksaja olisi ollut taloyhtiö tai edellinen omistaja. Toki se olisi aiheuttanut evakkoa ja haasteita, mutta olisi tullut remontti tehtyä ’ilmaiseksi’.

Tein asuntoon pienen pintaremontin poistamalla tapetin, maalaamalla seinät ja katon valkoiseksi, pienen tehosteseinän kahvin väriseksi ja asentamalla laminaatin. Remontti osui taas lomamatkan kanssa samaan aikaan ja sen vuoksi remontissa tuli kiire, eikä kaikkia listoja ehtinyt asentaa ennen muuttoa. Pieniä loppuviimeistelyjä olisi vielä tehtävä, mutta kiireet ovat painaneet loppuvuonna.

Sijoitusasunto nro 4 saapui minulle loka-marraskuun taitteessa osana strategiaani laajentaa asuntosijoitustoimintaa Kotkaan. Kotkansaarelta olin katsonut asuntoja jo jonkin aikaa, mutta hyvien kohteiden löytäminen on ollut melko haastavaa. Lisähaasteen kotkansaarella tekee sen, että suurin osa tonteista on vuokralla ja vuokrasopimus on päättymässä 1-5 vuoden sisällä.
Asunto tuli minulle hyvin tyypilliseen tapaan nopealla kaupalla.

Hankin sijoitusasunto nro 4:seen uudet keittiövalaisimet asukkaan pyynnöstä ja tälle vuodelle jätin liesituulettimen uusimisen. Liesituulettimen kehikko oli paikalla, mutta mitään moottoria ei ole millä ilmaa voisi poistaa. Lisäksi hoidin lattialämmityksen ja vuotavan hanan kuntoon ilmoittamalla taloyhtiölle asiasta, joiden vastuulla korjaukset ovat. Vuokralainen oli erittäin tyytyväinen kun viat tuli korjattua ja valaisimet uusittiin. Remontin yhteydessä vuokralainen ihmetteli miksi keittiön sulake aina laukeaa, kun käyttää mikroa. Remontin yhteydessä selvitettiin, että vika oli todennäköisesti vuokralaisen omassa mikrossa, annettu myös vinkkejä uuden hankintaan.

Pankkisuhde kehittyi vuoden aikana sellaiseen tilanteeseen, etten enää tarvitse työryhmän päätöstä asuntolainastani vaan saan lainalle hyväksynnän suoraan pankinjohtajalta. Marginaalissa tuli tässä prosessissa 0.05% korotus, mutta joustavuus lisääntyi merkittävästi. Oma virkailijani on ihan timantti, hän ymmärtää, että haluan tiedon lainasta nopeasti ja asiat myös hoituvat minun osalta samalla tahdilla ja varmuudella. Hyvä esimerkki miksi minun on kannattavampaa olla pienen pankin asiakas.

Asuntojen kassavirta on positiivinen jokaisen asunnon osalta ja laskelmien mukaan myös tulevien remonttien myötä kassavirran tulisi olla positiivinen. Sijoitusasunnoista on lainaa kertynyt vähemmän kuin Helsingin kantakaupungin yksiöllä on hintaa. Velkavipu on tällä hetkellä 90% ja oletettavasti velkavipu tulee pienenemään 5-10% vuoden aikana. Seuraava kohde tulee laskemaan velkavipua, pankin vaatiessa 30% käsirahaa asunnon arvosta. Oletettavasti seuraavan asunnon hankinta ajoittuu aikaisintaan loppuvuoteen, ellei sitten tule yllättäviä positiivisia muutoksia.

Uusien hankintojen osalta suurin hidaste tällä hetkellä on rahoituksen puute. Velkavipu on korkea, eikä ole vapaana olevia vakuuksia joita hyödyntää. Osuuspankin tarjoama oma luottotakaus on käytetty loppuun, eikä sieltäkään ole mahdollisuus saada apua vakuusvajeeseen. Suunnitelmissa ei ole myydä osakkeita tai rahastoja asuntohankintoja varten, vaan rauhassa keräillä käsirahaa seuraavaan kohteeseen. Alkuperäisessä suunnitelmissa tavoiteeni oli 2016 ja 2017 ostaa yksi sijoitusasunto lisää, olen tällä hetkellä vuoden tavoitettani edellä. Pidemmän tähtäimen suunnitelmana olisi 2020 saada kasaan 9-10 asuntoa ja sen pitäisi olla realistinen tavoite.

Vuoden tavoitteet

Nostaa indeksirahastojen osuutta sijoituksissa. 17,8% -> 35%

Ei onnistunut täysin. Indeksiosuusrahastojen osuus sijoituksista oli 19%. Rahaa siirtyi rahastoihin, mutta osakesalkku nousi niin paljon, että rahastojen  prosentuaalinen osuus kasvoi vain vähän.

Kerätä käteisvaroja markkinoiden laskun tai asunnon käsirahaa varten

Käsirahaa tuli kerätty ja tuli investoitua sijoitusasuntoihin. Osakedippiä varten käteisen osuus ollut aivan liian pieni.

Opiskella sijoitusasuntojen verotusta ja lainsäädäntöä.
Osallistua aktiivisesti paikallisen osakesäästäjien yhdistyksen toimintaan.

Yhdistystoiminnassa tullut paljon keskusteltua verotuksesta ja olen saanut paljon vinkkejä mm. osakesäästäjien kuukausikokouksista ja muiden sijoittajien tapaamisesta. Asuntosijoittamiseen liittyvää verotusta olen tasapainottanut remointoimalla asuntoja pienentääkseni verojen osuutta.
Olen Kouvolan osakesäästäjien varapuheenjohtaja ja liityin 2016 lopussa Osakesäästäjien keskusliiton nuorisotyöryhmään.

Osallistua osakesäästäjien kanssa toimivan sijoitusyhtiön osakeantiin.

Tällä kertaa jätin annin väliin. Olin samaan aikaan neuvottelemassa muutamasta asunnosta ja en uskaltanut osallistua, koska olisi muuten ollut haasteita saada käsirahaa asuntoa varten. Listamaatttoman yhtiön etuna on matalammat verot ja yhtiö on voittanut indeksi useampana vuotena peräkkäin, eikä hallinnoinnista makseta kenellekkään palkkaa joka pitää kulut ETF-rahaston tasolla.

Sijoitusura

Vuosi on sijoitus’uran’ kannalta ollut erittäin onnistunut. Salkku tuotti kovia lukemia, mutta taustalla on tapahtunut paljon asioita, jotka ovat tukeneet sijoitusharrastusta ja vieneet sitä kohti ammattimaisempaa suuntaa.

Sijoitusasunto nro 4, tervetuloa.

Kesken kirjanpidon oppituntien sain oikotieltä sähköpostia, jossa ilmoitettiin myyntiin tulleesta 24m2 yksiöstä Kotkansaarella. Osasin käyttää exceliä opettajaa paremmin ja sen vuoksi minulla oli ylimääräistä aikaa laskea kohteen oletettuja tuottoprosentteja vuokratuottolaskurilla. Soitin 10 minuuttia sähköpostin tulon jälkeen välittäjälle ja pyysin saada isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön taseen ja pitkän tähtäimen remonttisuunnitelman. Välittäjä lupasi laittaa ne aamulla toimistolle mennessä sähköpostilla ja lupasi selvittää milloin vuokralaiselle sopii näyttö. Aamulla sain sähköpostia välittäjältä, jossa oli tarvittavat paperit ja ehdotus kahden päivän päähän asuntonäyttöön.

Oppitunnit olivat virka-ajan ulkopuolella, enkä siksi voinut heti soittaa pankkiin virkailijalleni, onko minulla mahdollisuus saada lainaa kohteeseen. Olin saanut kesällä lainalupauksen, mutta tähtäimessä oleva asunto oli 1/3 kalliimpi ja siksi en ollut lainkaan varma riittäisikö vakuuteni.

Tein pankkiin lainahakemuksen ja soitin seuraavan aamulla omalle virkailijalle ja tiedustelin millaisilla ehdoilla minun olisi mahdollisuus saada lainaa. Virkailija kertoi tapaavansa pankinjohtajan kohta ja voi keskustella lainasta hänen kanssaan. Lupasin lähettää hänelle 30 minuutin sisällä selvityksen, jossa tuli ilmi nykyiset asunnot tunnuslukuineen, omat tulot, nettosäästöprosentti, osakeluettelo, rahastoluettelo,  osakesijoitusstrategia, kiinteistösijoitusstartegia ja lyhyt kuvaus omasta elämäntilanteestani. Kaksi tuntia myöhemmin sain sähköpostia, jossa virkailija kertoi keskustelleen pankinjohtajan kanssa lainasta ja hieman ehdottamaani suuremmalla käsirahalla minun on mahdollisuus saada lainaa. Muutoin lainan ehdot olisivat samanlaisia kuin aikaisemmissa lainoissani, mutta marginaali nousisi 0,05%.

Asunnon tiedot

Olin tutustunut huolella kiinteistöön. Taloyhtiö koostui kahdesta kiinteistöstä, 1930-luvulla ja 1994 rakennetuista, joissa ei ollut tulossa seuraavaan 10 vuoteen suurempia remontteja. Taloyhtiössä oli yli 120 asuntoa, lääkärikeskus ja muutama liikehuoneisto. Lisäksi taloyhtiö omistaa tontin, joka on Kotkansaarella melko harvinaista. Kohde on 1994 rakennetussa kiinteistössä ja se olisi hyvä lisä 1970-luku painotteiseen asuntoportfoliooni.  Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja vuokralainen oli nuori nainen, joka on asunut jo melkein kahden vuoden ajan asunnossa. Vuokra vaikutti korkealta, mutta alempaa tekstiä selviää miksi vuokra oli sopiva.

Asunnossa oli erikoinen piirre se, että virallisissa papereissa se oli 24m2, mutta myyjä kertoi omien mittauksien mukaan asunnon olevan n.30m2. Asuntonäytöllä myyjän arvio asunnon koosta oli mielestäni realistinen. Asunto ei ole perinteisellä pohjaratkaisulla toteutettu, vaan pikemminkin peilikuva F-kirjaimesta. Alemmassa sakarassa tilava kylpyhuone, ylemmässä huone ja pystysakaralla keittiö. Asunto on ollut aikaisemmin joko lääkärikeskuksen käytössä tai liikehuoneistona.

Asunto oli kunnoltaan erittäin hyvä. Kaikki sisäpinnat hyvässä kunnossa, lattia uusittu lähiaikoina, keittiö uusittu ja kylpyhuone remontoitu. Tämä on ensimmäinen asunto, johon ei tarvitse tehdä mitään remonttia useampaan vuoteen. Tämä oli erittäin helppo ratkaisu, mutta remonttihousut eteisen naulakossa protestoivat päätöstäni.

Kaupanteko 

Prosessi oli tapani mukaan melko nopea, miksi sitä turhaan aikailemaan kun hommat on kunnossa:
Olin sopinut välittäjän kanssa näytön sunnuntaille 15.30 ja näytön aikana jätin tarjouksen. Sain vastatarjouksen jonka hyväksyin 17.00. Sähköposti oli tullut jo 16.30, mutta en sitä ollut huomannut. Alkaakohan sitä olla ruosteessa?
Ilmoitin sähköpostitse pankkiin asiasta ja maanantaina 12.00 sähköpostissa oli välittäjän ehdotus kaupantekoajasta ja pankkivirkailijan ehdotus lainapapereiden kirjoittamisesta. Ajat sopivat minulle ja 10 päivää myöhemmin istuin pankissa kirjoittamassa kauppakirjaa.

Q2 Raportti

Elämäntilanne

Virkatyön lisäksi olen tehnyt sivutöitä sairaanhoitopiirille kehitysvammaisten asumisyksikköihin, jossa on ollut tarvetta 2. yötyöntekijälle. Muutaman pitkän sairasloman vuoksi töitä olisi ollut, niin paljon kuin olisin halukas tekemään. Olen viime vuosien aikana tehnyt tasaisesti keikkatyötä muutamassa yksikössä ja olen heille ja asukkaille tuttu ihminen niin se helpottaa kaikkia.

Keikkatyöt tulevat tarjolle tekstiviestillä ja usein aamuisin, jolloin en ole hereillä. Sen vuoksi tänä vuonna olen tarjonnut sähköpostitse itseäni töihin mm. pääsiäiseksi ja juhannukseksi. Yksiköiden sijaistarve on krooninen ja tällä tavalla pystyn saamaan itselleni mielekkäitä vuoroja, kun niitä haluan ja yksiköt saavat pätevän työntekijän. Tekemäni lisätyöt ovat pääasiassa sunnuntai- ja yövuoroja, joista maksetaan vuorolisiä. Arvostan omaa vapaa-aikaani niin paljon, etten kovin mielelläni työskentele arkisin lainkaan. Lisätyöt eivät ole taloudellisesti minulle pakollisia, vaan teen niitä ’harrastuksena’. Lisätyöstä saatavat rahat käytän lähes poikkeuksetta suoraan sijoituksiin.
Muutoin elämässä ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia Q1:seen nähden.

Henkilökohtainen talous

Lisätöiden ansiosta toisen kvartaalin tulot olivat lähes 2000€ suuremmat kuin normaalisti. Lisäksi sain 500€ stipendin säätiöltä ammattikorkeakoulusta valmistumisen johdosta. Menojen osalta kesäkuu oli suurin kulukuukausi, koska olin lomamatkalla Puolassa. Ulkomailla maksoin osan ostoksista visalla ja sen vuoksi osa kuluista siirtyy maksettavaksi Q3:lle ja saattaa vaikuttaa nettosäästöprosenttiin.

Nettotulojen säästöprosentti nousi toisella kvartaalilla 52,5 prosenttiin, kun sen ensimmäisellä kvartaalilla oli 22,5%. Nousua selittää keikkatöistä saatavat palkat, stipendi ja virkatyöstä maksetut lomarahat. Oletettavasti seuraavalla kvartaalilla en ihan noin korkeaan säästöprosenttiin kykene. Ensimmäisen vuosipuoliskon nettosäästöprosentti on 37,5%, joka on 12,5% enemmän kuin olin alkuvuodesta tavoitteekseni asettanut. Taisin asettaa itselleni liian helpon tavoitteen.

Sijoitukset

Osakemarkkinoilla toinen kvartaali tarjosi vauhtia ja vaarallisia tilanteita. Suurin yksittäinen markkinoita heiluttava tekijä oli Brexit. Kaikkien kyselyiden ja ennakkotietojen vastaisesti britit äänestivät EU-eron puolesta. Hyödynsin tätä markkinakuprua muutaman oston voimin.

Salkkuun tuli uutena yhtiönä Revenio, jonka esittelyssä kävimme Lahden osakesäästäjien järjestämässä tapahtumassa. Esittely oli vakuuttava ja yrityksen tietoihin tutustuessani, uskon yhtiön liiketoimintaan ja sen järkevään johtamiseen. Näen, että Revenio tulee kasvamaan vielä 1-3 vuotta, jonka jälkeen iso yritys ostaa yhtiön pois. Esittelyssä kerrottiin, että patentit on erittäin hyvin ja tarkasti haettu, mutta myönnettiin, että iso yhtiö voi oikeustoimilla kaataa/kaapata koko yhtiön niin halutessaan. Revenio maksaa n. 2% osinkoa, mikä on kasvuyhtiölle ihan sopiva määrä.

Ostot:
Nordea 100kpl à 8,15€
Revenio 20kpl à 23,53€
H&M 18kpl à 261,7 kr
Telia 100kpl à 3,8920€
Sampo 15kpl à 36,98€ ja toinen erä 15kpl à 35,28€

Kuukausisäästö 150€/kk  jatkui normaalisti Seligsonin rahastoihin. Kuukausisäästössä olevat rahastot ovat pysyneet samana:

Eurooppa
Pohjois-amerikka
Kehittyvät markkinat
Aasia

Korkorahastot
Euro-obligaatio
Euro corporate bond

Asuntosijoittaminen

Kuten aikaisemmassa postauksessa kerroin, ostin pienen 24m2 yksiön Kouvolan keskustasta omaan käyttööni. Tein asuntoon kevyen pintaremontin ja olin suunnitellut myös keittiöremontin tekemistä, mutta päätin uusia keittiön vasta muutaman vuoden kuluttua putkiremontin yhteydessä. Oletettavasti putkiremontin yhteydessä putket vedetään pintaan ja koteloidaan, jonka jälkeen keittiöremontti on helpompi suunnitella. Remontista tulee myöhemmin oma postaus, kun kaikki on saatu valmiiksi.

Kesällä ennen uusimman asunnon ostoa pyysin välittäjää arvioimaan omistamani asunnot, jotta voisin saada vapaana olevaa vakuutta käyttöön uuden asunnon hankinta varten. Arvio maksoi 248€ ja sen avulla sain 1000€ lisää vakuusarvoa käyttöön. Lisäys ei ollut kovin suuri, mutta koen arvion olevan enemmänkin todiste pankille tiedoista, etten ole ostanut ylihintaan asuntoja. 
Kahden sijoitusasunnon asukkaista ei ole kuulunut mitään, eli päättelen kaiken olevan hyvin.

Väliarvio vuoden tavoitteiden täyttymisestä:

  • Tavoitteeni oli saada 25% nettotuloista säästöön ja tällä hetkellä keskiarvo on 37%, joten tavoite on toteutunut paljon yli odotusten.
  • Tavoitteenani oli tuplata netto-omaisuuteni vuoden aikana ja vaikka on vasta puoliväli vuodesta, olen melko lähellä jo saavuttaa tavoitteen. Mikäli en olisi joutunut tekemään alaskirjausta opintolainanhyvityksestä, olisin saavuttanut tavoitteen Q2:n aikana. En ole ottanut huomioon netto-omaisuuslaskemissa, vaikka minulla on lähes 1500€ hyvittämätöntä verovelkaa, jonka voin hyödyntää heti kun maksan opintolainaa.
  • Kelan velka 1086€ maksettu
  • Nordnet superluotto maksettu 1723€, mutta otettu uutta lainaa asuntoa ja brexit dippiä varten
  • Opintolainan maksua en ole vielä aloittanut, vaan olen päättänyt hyödyntää veroetua harkitusti. Maksut alkaa viimeistään 2017 tammikuussa
  • Tarkennus exceleihin ja talouden seurantaan. Olen aktiivisesti kehittänyt omia excel seurantatyökalujani. Sijoitusten automaattisen seurannan google spreadsheet vielä työn alla.
  • Indeksisalkun osuus on kasvanut, mutta ei ole vielä saavuttanut 35% osuutta sijoituksista, todennäköistä että toteutuu loppuvuoteen mennessä.
  • Käteisvarojen kerääminen onnistui siihen asti kunnes ostin asunnon, joten välivaihe jäi lyhyeksi ennen kuin tavoite toteutui.
  • Olen kehittänyt sijoitusasuntojen exceleitä, jotka helpottavat tulevaisuudessa verosuunnittelua. Olen aktiivisesti pyrkinyt perehtymään aiheeseen verkossa olevan materiaalin ja esimerkkien kautta.
  • Olen ollut aktiivinen Kouvolan osakesäästäjien toiminnassa ja syksylle tulossa mahdollisesti näkyvyyttä.
  • Sijoitusyhtiön osakeantiin jätin osallistumatta, samaan neuvottelin kahdesta asunnosta niin en piti varautua käsirahaan.
  • Tavoitteena kirjoittaa blogiin kuukausittain postaus. Onnistumista kuvaa hyvin, että kirjoitan Q2 raporttia lokakuussa. Kesä on vaikeaa kirjoittamisen kannalta itselleni, jatkossa hyvä tiedostaa tämä haaste ja haastaa itseään oppimaan tästä tavasta pois.
  • Kaaviot ovat toistaiseksi vielä omissa exceleissä ja en ole niihin vielä täysin tyytyväinen, siksi en niitä vielä blogin puolella julkaise.
  • TWR ja automaattinen sijoitusexcel on kehitteillä, halusin siihen muutamia omia lisäyksiä jotka eivät ihan toimineet kuten piti. Pitänee konsultoida osaavampia.

Nopeaa asuntokauppaa ja yllätys.

Myöhään illalla tuli oikotien hakuvahdilta ilmoitus Kouvolan kävelykadulta myyntiin tulevasta 24m2 yksiöstä. Laskimen mukaan kohde vaikuttaa potentiaaliselta sijoitusasunnolta. Kuvien perusteella asunto on kunnoltaan siisti, pyyntihinta ehkä hieman korkea. Tavoitteeni olisi saada n.10% pyyntihintaa laskemaan ja mikäli siinä onnistuisin, alkaisi ostohousut pyöriä jaloissa.

Aamulla soitin välittäjälle ja pyysin saada yksityisen näytön asunnosta, välittäjä ehdotti 15 minuutin kuluttua näyttöä, joka sopi minulle. Välittäjä vaikutti ensitapaamisella ammattitaitoiselta ja ennenkaikkea, vaikutti ymmärtävän asuntosijoittajan tarpeita hyvin. Välittäjällä oli mukana kaikki tärkeät paperit: isännöitsijäntodistus, taloyhtiön järjestys, energiatodistus ja taloyhtiön tuloslaskelma. Taloyhtiön tase oli sopivasti plussalla, tulossa putkiremontti n. 5 vuoden kuluttua, eikä papereissa tullut esiin mitään epäselvyyksiä. Tämä yhdistettynä erinomaiseen sijaintiin, ei pienellä sijoittajan alulla ollut muuta vaihtoehtoa kun jättää tarjous asunnosta.

Jätin 11% pienemmän tarjouksen kun asunnosta oli pyyntihinta ja välittäjä sanoi, että todennäköisesti sillä ei saada kauppaa. Ilmoitin jääväni odottamaan myyjältä vastatarjousta ja mikäli tarjous on hyvä, niin käsiraha voidaan maksaa heti. Välittäjä soitti 5h myöhemmin ja kertoi myyjän olleen erittäin suopea tarjoustani kohtaan ja myyjän vastatarjous oli 3% korkeampi kuin tarjoukseni. Ehtona tarjouksella oli että päätös tehdään heti.  Ilmoitin heti että hinta on sopiva ja pyysin saada sähköpostilla välittäjän tilinumeron, johon voin maksaa käsirahan asunnosta. Sähköposti tuli tunnin sisällä ja maksoin heti asunnon käsirahaa 20% asunnon arvosta.

Olin saanut pankilta alustavan lainalupauksen jo muutamia kuukausia aikaisemmin ja laina myönnettiin samoilla ehdoilla kuin olimme alustavasti neuvotelleet. Kirjoitin pankille kolmen sivun mittaisen selvityksen kiinteistösijoituksista, osakkeista, tulevista opinnoista, nettotulojen säästöprosentista ja muista talouteen liittyvistä olennaisista asioista. Harri Huru viittasi vastaavanlaiseen selvitykseen Ostan asuntoja-blogin artikkelissa  Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierroksella. Voin suositella lämpimästi myös muille sijoittajille vastaavan selvityksen kirjoittamista. Pankkivirkailija antoi hyvää palautetta selvityksestä ja koin, että virkailija otti minut vakavammin kuin aikaisemmin. Keskusteluissa tuli esiin, että seuraavaa lainaa hakiessa vakuuksia voidaan arvioida vähän löyhemmin, kun on tiedossa taloudellinen tilanne tarkemmin.

Aikaisemmin mainitsin että asuin vuokralla, kun pidin sitä turvallisena ratkaisuna suurelle velkavivulle, mutta muuttaessani omaan asuntoon laskee asumiskuluni lähes 40% ja koen sen järkevämpänä, kuin maksaa itse vuokraa ja vuokratuloista 30% veroa. Asunto on hyvä kohde sijoitukseen, kun oma tarpeeni asunnolle päättyy.  Varovaisella vuokra-arviolla tuotto olisi karvan alle 10%. Putkiremontti ja pieni pintaremontti kun lasketaan mukaan, jää tuotto silti n.7% tienoille. Kassavirta on molemmissa tilanteissa plussalla.

Twitterissä minua seuraavat olet saaneet seurata remontin etenemistä ja matkalle tullutta yllätystä. Lähipäivinä tulee lisätietoa ongelmien laajuudesta ja raportoin asian etenemisestä twitterissä reaaliajassa. Asunnon remontista tulee myöhemmin oma blogipostaus.