Yhtiökumppani mukaan asuntosijoitukseen

Sijoitusasunto nro 5 kohdalla päätin tehdä ratkaisun jota olin jo jonkin ajan pohtinut. Tarjosin kollegalle mahdollisuutta ostaa asunto minun kanssani. Kävin sisäistä kamppailua, miksi tarjoaisin parasta diiliäni toiselle ’ilmaiseksi’?

IMG_4735

Ennen…

Olisin pystynyt rahoittamaan asunnon yksin, mutta silloin olisin joutunut realisoimaan osakkeita, käyttämään superluottoa tai visaa lyhytaikaislainana. Asuntoon tarvitsi tehdä iso remontti ja projektissa olisi paljon vaiheita joita en itse osaisi tehdä. Vaiheet olisi toki opeteltavissa, mutta se on hyvin hidas tapa remontoida. Tulevalla yhtiökumppanillani on enemmän tietotaitoa remontoimisesta ja myös arvokkaita verkostojen rakennusalan ammattilaisiin, joita itselläni ei ole.

Liian haastava remontti yhdistettynä tiukille menevään henkilökohtaiseen talouteen olisi ollut yhtälönä melko raskas. Stressin lisääntyminen näkyy itselläni nukahtamisongelmina ja yötyön takia unirytmit ovat jo ennestään todella sekaisin niin se pahentaisi tilannetta entisestään.

Mikäli tekisin pelkästään omaa palkkatyötäni, niin yhtälö olisi jotenkin ollut vielä mahdollinen. Samaa aikaan viimeisten opinnäytetyötä, teen rahoituslaskelmia kauppapuutarhan hallitukselle ja viimeisen markkinointiprojektiniani Arboretum Mustilalle. Liian paljon asioita ja jostain on pakko pystyä helpottamaan omaa taakkaa, tällä kertaa valitsin asunnon.

Miten asiat toimivat käytännössä?

Asunto sijaitsi samassa talossa jossa itse asun ja kollega asui 60km päässä asunnosta, niin oli luonnollista että minä hoidin paljon käytännön asioita ja yhdessä teemme suuret remonttityöt. Kollegani remonttitietämys oli erittäin arvokasta remontin aikana ja yksin olisin ollut todella suurissa vaikeuksissa remontin kanssa. Minä hoidin isännöitsijän, pankin, laskelmat, vuokralaisen, yhteydenpidon ja muut mistä minulla oli jo vähän kokemusta.

Henkilökohtainen stailistini opiskelee sisustussuunnitelua ja pyysimme häneltä mielipidettä remonttiin joka toi hyvää ulkopuolista näkemystä. Mikäli olet kiinnostunut hänen palveluistaan, annan mielelläni yhteystiedot!

...Jälkeen.

…Jälkeen.

Remontti meni melko tiukoille ja vuokralaisen tuodessa tavaroita asuntoon oli osa remonttitarvikkeista vielä rappukäytävässä lähdössä varastoon. Ensimmäisen viikon aikana jouduin käydä tekemässä asuntoon vielä muutamia pieniä esteettisiä parannuksia. Vuokralainen oli hyvin ymmärtäväinen varsinkin kun kaikki olivat asumisviihtyvyyttä lisääviä.

Next steps..

Remontin aikana saimme yhteydenoton sijoittajalta asunnosta joka oli erittäin mielenkiintoinen ja hyvin nopeasti pääsimme myyjän kanssa sopimukseen hinnasta. Toinen asuntomme oli täysin remontoitu ja valmiiksi vuokrattu.

Kollegasta muuttui yhtiökumppani ilman yhtiötä. Kahdessa kuukaudessa hänestä tuli kahden sijoitusasunnon omistaja ja asuntosijoituskärpänen puri todenteolla. Viimeksi kun tapasimme oli hänellä mukana asuntosijoittamiseen liittyviä kirjoja lainassa kirjastosta. Vaikka asun tällä hetkellä ulkomailla, pidämme säännöllisesti yhteyttä ja pohdimme seuraavia liikkeitämme.

 

Mitä tulevaisuudessa?

Etsimme kokoajan uusia asuntoja erityisesti Kotkasta kotkansaarelta ja uskon että tulemme lähiaikoina hankkimaan uusia kohteita. Strategiani muuttui hieman, että voimme nyt katsoa paljon huonompikuntoisia asuntoja kun kahdestaan niiden remontoiminen on helpompaa.

Blogissa odotettavissa yhteistyökumppaneideni esittely, remonttiraporttia, tarjouksia lukijoille ja paljon mielenkiintoisia juttuja. Blogi on hieman jäljessä kaikista käänteistäni mitä on tapahtunut, mutta viimeistään Q3 katsauksessa avaan tilannetta tarkemmin.

Mainokset

2016 yhteenveto 2/2 Sijoitusvarallisuus

Osakkeet

Sijoitusvuoden ehdoton onnistuminen oli Suomen hoivatilat oy:n anti, joka nousi antihinnasta 160%. Hoivatilojen anti oli ensimmäinen osakeanti johon osallistuin. Annista oli paljon positiivista uutisointia ja useat analyytikot antoivat ostosuosituksia, olin silti hieman epävarma kun strategiani on ollut ostaa isoja ja vakaita osingonmaksajia. En uskaltanut luottaa myöskään omiin taitoihin arvioida yhtiön liiketoimintaa, vaikka aiheesta blogasinkin.  Olen tyytyväinen osallistumiseen ja suunnitelmissa on  jatkan holdaamista. Mikäli vuoden 2017 aika tulee osakeanti, aion osallistua.

Vuoden pettymys oli H&M.
Osakkeideni ostojen keskihinta on 297,7 SEK ja osake päättyi vuoden viimeisenä päivänä 252,40 SEK. Aloitin ostot 350 SEK tietämillä ja yrityksen laajentaminen on syönyt tulosta ja sen myötä myös heikentänyt osaketta. Pidän osaketta ja jään seuraamaan hinnankehitystä, jos tulee massiivinen lasku irrationaalisten syiden takia, harkitsen lisäostoja.

Ostot:
Fortum
45kpl à 13,05€

Teliasonera
100kpl à 4,1530€
100kpl à 3,8930€

85kpl à 3,78€

Sijoitukset vuosi 2016

Nordea
100kpl à 8,15€
Revenio
20kpl à 23,53€
20kpl à 27,79€
20kpl à 27,82€
Hennes & Mauritz

Seligson allokaatio

18 à 261,7 SEK
Wal-mart
1kpl à 71,46$*

Procter & Gamble*

5kpl à 86,33$

Sampo
15kpl à 36,98€
15kpl à 35,38€
Myynnit:
Fortum
34kpl à 15,07€
55kpl à 14,09€
db x-trackers S&P Select Frontier
*Hankittu nordnet kampanjan aikana ilmaisilla kaupankäyntikuluilla

Rahastot

Seligsonin kuukausisäästö jatkui normaalisti 150€/kk. Vuoden aikana tein muutamia lisäostoja Brexitin aikaan ja syksyllä siirtäessäni S-osuuksien pääomankorot rahastoihin. Lisäostoilla tasapainotin rahastoa, koska kehittyvien markkinoiden osuus oli mielestäni liian suuri. Alkuvuodesta kehittyvät markkinat oli samassa painossa kun eurooppa ja usa.

Nordnetin superluoton takia jouduin ostamaan usa:n ja aasian korkoja, ettei yhden arvopaperin osuus nouse liian suureksi ja sen myötä superluoton korko nouse. Myöhemmin salkun tasapainotuksen yhteydessä myin ostamani korkorahastot pois. Aikaisemmin kuukausisäästössä oli Frotier-markkinoille sijoittava rahasto, mutta tämä oli hieman virhearvio ja vaikka kulut olivat poskettoman suuret, päädyin myymään rahaston ja sijoittamaan osakkeisiin.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoitusharrastus otti suuren askeleen eteenpäin vuoden 2016 aikana.
Kesäkuussa sijoitusportfoliooni saapui (sijoitus)asunto nro 3. itselleni tuttuun tyyliin nopealla

Lankkujäljitelmälaminaatti 9€/m2 jämäeränä
maahantuojalta.

kaupalla ja päätin laskea omia asumiskulujani siirtymällä vuokra-asunnosta omaan asuntoon. Asunto sijaitsee ydinkeskustassa kävelykadun päässä, joten tulevaisuudessa kohde on hyvä sijoituskohde. Tuotto-odotus asunnolle remontit huomioon ottaen on 7-8%.

Asunnosta löytyi pieni kosteusvaurio, mutta vaurio oli niin pieni ja kuivunut jo kauan sitten, ettei se vaatinut toimenpiteitä. Taloyhtiössä on kuvattu putket, eikä vaurioita ollut ja taloon on  tulossa putkiremontti lähivuosina. Tällä kertaa selvittiin säikähdyksellä. Tilanne olisi ollut toki kannaltani ihan kohtalainen jos vaurio olisi paljastunut laajemmaksi, koska maksaja olisi ollut taloyhtiö tai edellinen omistaja. Toki se olisi aiheuttanut evakkoa ja haasteita, mutta olisi tullut remontti tehtyä ’ilmaiseksi’.

Tein asuntoon pienen pintaremontin poistamalla tapetin, maalaamalla seinät ja katon valkoiseksi, pienen tehosteseinän kahvin väriseksi ja asentamalla laminaatin. Remontti osui taas lomamatkan kanssa samaan aikaan ja sen vuoksi remontissa tuli kiire, eikä kaikkia listoja ehtinyt asentaa ennen muuttoa. Pieniä loppuviimeistelyjä olisi vielä tehtävä, mutta kiireet ovat painaneet loppuvuonna.

Sijoitusasunto nro 4 saapui minulle loka-marraskuun taitteessa osana strategiaani laajentaa asuntosijoitustoimintaa Kotkaan. Kotkansaarelta olin katsonut asuntoja jo jonkin aikaa, mutta hyvien kohteiden löytäminen on ollut melko haastavaa. Lisähaasteen kotkansaarella tekee sen, että suurin osa tonteista on vuokralla ja vuokrasopimus on päättymässä 1-5 vuoden sisällä.
Asunto tuli minulle hyvin tyypilliseen tapaan nopealla kaupalla.

Hankin sijoitusasunto nro 4:seen uudet keittiövalaisimet asukkaan pyynnöstä ja tälle vuodelle jätin liesituulettimen uusimisen. Liesituulettimen kehikko oli paikalla, mutta mitään moottoria ei ole millä ilmaa voisi poistaa. Lisäksi hoidin lattialämmityksen ja vuotavan hanan kuntoon ilmoittamalla taloyhtiölle asiasta, joiden vastuulla korjaukset ovat. Vuokralainen oli erittäin tyytyväinen kun viat tuli korjattua ja valaisimet uusittiin. Remontin yhteydessä vuokralainen ihmetteli miksi keittiön sulake aina laukeaa, kun käyttää mikroa. Remontin yhteydessä selvitettiin, että vika oli todennäköisesti vuokralaisen omassa mikrossa, annettu myös vinkkejä uuden hankintaan.

Pankkisuhde kehittyi vuoden aikana sellaiseen tilanteeseen, etten enää tarvitse työryhmän päätöstä asuntolainastani vaan saan lainalle hyväksynnän suoraan pankinjohtajalta. Marginaalissa tuli tässä prosessissa 0.05% korotus, mutta joustavuus lisääntyi merkittävästi. Oma virkailijani on ihan timantti, hän ymmärtää, että haluan tiedon lainasta nopeasti ja asiat myös hoituvat minun osalta samalla tahdilla ja varmuudella. Hyvä esimerkki miksi minun on kannattavampaa olla pienen pankin asiakas.

Asuntojen kassavirta on positiivinen jokaisen asunnon osalta ja laskelmien mukaan myös tulevien remonttien myötä kassavirran tulisi olla positiivinen. Sijoitusasunnoista on lainaa kertynyt vähemmän kuin Helsingin kantakaupungin yksiöllä on hintaa. Velkavipu on tällä hetkellä 90% ja oletettavasti velkavipu tulee pienenemään 5-10% vuoden aikana. Seuraava kohde tulee laskemaan velkavipua, pankin vaatiessa 30% käsirahaa asunnon arvosta. Oletettavasti seuraavan asunnon hankinta ajoittuu aikaisintaan loppuvuoteen, ellei sitten tule yllättäviä positiivisia muutoksia.

Uusien hankintojen osalta suurin hidaste tällä hetkellä on rahoituksen puute. Velkavipu on korkea, eikä ole vapaana olevia vakuuksia joita hyödyntää. Osuuspankin tarjoama oma luottotakaus on käytetty loppuun, eikä sieltäkään ole mahdollisuus saada apua vakuusvajeeseen. Suunnitelmissa ei ole myydä osakkeita tai rahastoja asuntohankintoja varten, vaan rauhassa keräillä käsirahaa seuraavaan kohteeseen. Alkuperäisessä suunnitelmissa tavoiteeni oli 2016 ja 2017 ostaa yksi sijoitusasunto lisää, olen tällä hetkellä vuoden tavoitettani edellä. Pidemmän tähtäimen suunnitelmana olisi 2020 saada kasaan 9-10 asuntoa ja sen pitäisi olla realistinen tavoite.

Vuoden tavoitteet

Nostaa indeksirahastojen osuutta sijoituksissa. 17,8% -> 35%

Ei onnistunut täysin. Indeksiosuusrahastojen osuus sijoituksista oli 19%. Rahaa siirtyi rahastoihin, mutta osakesalkku nousi niin paljon, että rahastojen  prosentuaalinen osuus kasvoi vain vähän.

Kerätä käteisvaroja markkinoiden laskun tai asunnon käsirahaa varten

Käsirahaa tuli kerätty ja tuli investoitua sijoitusasuntoihin. Osakedippiä varten käteisen osuus ollut aivan liian pieni.

Opiskella sijoitusasuntojen verotusta ja lainsäädäntöä.
Osallistua aktiivisesti paikallisen osakesäästäjien yhdistyksen toimintaan.

Yhdistystoiminnassa tullut paljon keskusteltua verotuksesta ja olen saanut paljon vinkkejä mm. osakesäästäjien kuukausikokouksista ja muiden sijoittajien tapaamisesta. Asuntosijoittamiseen liittyvää verotusta olen tasapainottanut remointoimalla asuntoja pienentääkseni verojen osuutta.
Olen Kouvolan osakesäästäjien varapuheenjohtaja ja liityin 2016 lopussa Osakesäästäjien keskusliiton nuorisotyöryhmään.

Osallistua osakesäästäjien kanssa toimivan sijoitusyhtiön osakeantiin.

Tällä kertaa jätin annin väliin. Olin samaan aikaan neuvottelemassa muutamasta asunnosta ja en uskaltanut osallistua, koska olisi muuten ollut haasteita saada käsirahaa asuntoa varten. Listamaatttoman yhtiön etuna on matalammat verot ja yhtiö on voittanut indeksi useampana vuotena peräkkäin, eikä hallinnoinnista makseta kenellekkään palkkaa joka pitää kulut ETF-rahaston tasolla.

Sijoitusura

Vuosi on sijoitus’uran’ kannalta ollut erittäin onnistunut. Salkku tuotti kovia lukemia, mutta taustalla on tapahtunut paljon asioita, jotka ovat tukeneet sijoitusharrastusta ja vieneet sitä kohti ammattimaisempaa suuntaa.

Sijoitusasunto nro 4, tervetuloa.

Kesken kirjanpidon oppituntien sain oikotieltä sähköpostia, jossa ilmoitettiin myyntiin tulleesta 24m2 yksiöstä Kotkansaarella. Osasin käyttää exceliä opettajaa paremmin ja sen vuoksi minulla oli ylimääräistä aikaa laskea kohteen oletettuja tuottoprosentteja vuokratuottolaskurilla. Soitin 10 minuuttia sähköpostin tulon jälkeen välittäjälle ja pyysin saada isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön taseen ja pitkän tähtäimen remonttisuunnitelman. Välittäjä lupasi laittaa ne aamulla toimistolle mennessä sähköpostilla ja lupasi selvittää milloin vuokralaiselle sopii näyttö. Aamulla sain sähköpostia välittäjältä, jossa oli tarvittavat paperit ja ehdotus kahden päivän päähän asuntonäyttöön.

Oppitunnit olivat virka-ajan ulkopuolella, enkä siksi voinut heti soittaa pankkiin virkailijalleni, onko minulla mahdollisuus saada lainaa kohteeseen. Olin saanut kesällä lainalupauksen, mutta tähtäimessä oleva asunto oli 1/3 kalliimpi ja siksi en ollut lainkaan varma riittäisikö vakuuteni.

Tein pankkiin lainahakemuksen ja soitin seuraavan aamulla omalle virkailijalle ja tiedustelin millaisilla ehdoilla minun olisi mahdollisuus saada lainaa. Virkailija kertoi tapaavansa pankinjohtajan kohta ja voi keskustella lainasta hänen kanssaan. Lupasin lähettää hänelle 30 minuutin sisällä selvityksen, jossa tuli ilmi nykyiset asunnot tunnuslukuineen, omat tulot, nettosäästöprosentti, osakeluettelo, rahastoluettelo,  osakesijoitusstrategia, kiinteistösijoitusstartegia ja lyhyt kuvaus omasta elämäntilanteestani. Kaksi tuntia myöhemmin sain sähköpostia, jossa virkailija kertoi keskustelleen pankinjohtajan kanssa lainasta ja hieman ehdottamaani suuremmalla käsirahalla minun on mahdollisuus saada lainaa. Muutoin lainan ehdot olisivat samanlaisia kuin aikaisemmissa lainoissani, mutta marginaali nousisi 0,05%.

Asunnon tiedot

Olin tutustunut huolella kiinteistöön. Taloyhtiö koostui kahdesta kiinteistöstä, 1930-luvulla ja 1994 rakennetuista, joissa ei ollut tulossa seuraavaan 10 vuoteen suurempia remontteja. Taloyhtiössä oli yli 120 asuntoa, lääkärikeskus ja muutama liikehuoneisto. Lisäksi taloyhtiö omistaa tontin, joka on Kotkansaarella melko harvinaista. Kohde on 1994 rakennetussa kiinteistössä ja se olisi hyvä lisä 1970-luku painotteiseen asuntoportfoliooni.  Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja vuokralainen oli nuori nainen, joka on asunut jo melkein kahden vuoden ajan asunnossa. Vuokra vaikutti korkealta, mutta alempaa tekstiä selviää miksi vuokra oli sopiva.

Asunnossa oli erikoinen piirre se, että virallisissa papereissa se oli 24m2, mutta myyjä kertoi omien mittauksien mukaan asunnon olevan n.30m2. Asuntonäytöllä myyjän arvio asunnon koosta oli mielestäni realistinen. Asunto ei ole perinteisellä pohjaratkaisulla toteutettu, vaan pikemminkin peilikuva F-kirjaimesta. Alemmassa sakarassa tilava kylpyhuone, ylemmässä huone ja pystysakaralla keittiö. Asunto on ollut aikaisemmin joko lääkärikeskuksen käytössä tai liikehuoneistona.

Asunto oli kunnoltaan erittäin hyvä. Kaikki sisäpinnat hyvässä kunnossa, lattia uusittu lähiaikoina, keittiö uusittu ja kylpyhuone remontoitu. Tämä on ensimmäinen asunto, johon ei tarvitse tehdä mitään remonttia useampaan vuoteen. Tämä oli erittäin helppo ratkaisu, mutta remonttihousut eteisen naulakossa protestoivat päätöstäni.

Kaupanteko 

Prosessi oli tapani mukaan melko nopea, miksi sitä turhaan aikailemaan kun hommat on kunnossa:
Olin sopinut välittäjän kanssa näytön sunnuntaille 15.30 ja näytön aikana jätin tarjouksen. Sain vastatarjouksen jonka hyväksyin 17.00. Sähköposti oli tullut jo 16.30, mutta en sitä ollut huomannut. Alkaakohan sitä olla ruosteessa?
Ilmoitin sähköpostitse pankkiin asiasta ja maanantaina 12.00 sähköpostissa oli välittäjän ehdotus kaupantekoajasta ja pankkivirkailijan ehdotus lainapapereiden kirjoittamisesta. Ajat sopivat minulle ja 10 päivää myöhemmin istuin pankissa kirjoittamassa kauppakirjaa.

Nopeaa asuntokauppaa ja yllätys.

Myöhään illalla tuli oikotien hakuvahdilta ilmoitus Kouvolan kävelykadulta myyntiin tulevasta 24m2 yksiöstä. Laskimen mukaan kohde vaikuttaa potentiaaliselta sijoitusasunnolta. Kuvien perusteella asunto on kunnoltaan siisti, pyyntihinta ehkä hieman korkea. Tavoitteeni olisi saada n.10% pyyntihintaa laskemaan ja mikäli siinä onnistuisin, alkaisi ostohousut pyöriä jaloissa.

Aamulla soitin välittäjälle ja pyysin saada yksityisen näytön asunnosta, välittäjä ehdotti 15 minuutin kuluttua näyttöä, joka sopi minulle. Välittäjä vaikutti ensitapaamisella ammattitaitoiselta ja ennenkaikkea, vaikutti ymmärtävän asuntosijoittajan tarpeita hyvin. Välittäjällä oli mukana kaikki tärkeät paperit: isännöitsijäntodistus, taloyhtiön järjestys, energiatodistus ja taloyhtiön tuloslaskelma. Taloyhtiön tase oli sopivasti plussalla, tulossa putkiremontti n. 5 vuoden kuluttua, eikä papereissa tullut esiin mitään epäselvyyksiä. Tämä yhdistettynä erinomaiseen sijaintiin, ei pienellä sijoittajan alulla ollut muuta vaihtoehtoa kun jättää tarjous asunnosta.

Jätin 11% pienemmän tarjouksen kun asunnosta oli pyyntihinta ja välittäjä sanoi, että todennäköisesti sillä ei saada kauppaa. Ilmoitin jääväni odottamaan myyjältä vastatarjousta ja mikäli tarjous on hyvä, niin käsiraha voidaan maksaa heti. Välittäjä soitti 5h myöhemmin ja kertoi myyjän olleen erittäin suopea tarjoustani kohtaan ja myyjän vastatarjous oli 3% korkeampi kuin tarjoukseni. Ehtona tarjouksella oli että päätös tehdään heti.  Ilmoitin heti että hinta on sopiva ja pyysin saada sähköpostilla välittäjän tilinumeron, johon voin maksaa käsirahan asunnosta. Sähköposti tuli tunnin sisällä ja maksoin heti asunnon käsirahaa 20% asunnon arvosta.

Olin saanut pankilta alustavan lainalupauksen jo muutamia kuukausia aikaisemmin ja laina myönnettiin samoilla ehdoilla kuin olimme alustavasti neuvotelleet. Kirjoitin pankille kolmen sivun mittaisen selvityksen kiinteistösijoituksista, osakkeista, tulevista opinnoista, nettotulojen säästöprosentista ja muista talouteen liittyvistä olennaisista asioista. Harri Huru viittasi vastaavanlaiseen selvitykseen Ostan asuntoja-blogin artikkelissa  Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierroksella. Voin suositella lämpimästi myös muille sijoittajille vastaavan selvityksen kirjoittamista. Pankkivirkailija antoi hyvää palautetta selvityksestä ja koin, että virkailija otti minut vakavammin kuin aikaisemmin. Keskusteluissa tuli esiin, että seuraavaa lainaa hakiessa vakuuksia voidaan arvioida vähän löyhemmin, kun on tiedossa taloudellinen tilanne tarkemmin.

Aikaisemmin mainitsin että asuin vuokralla, kun pidin sitä turvallisena ratkaisuna suurelle velkavivulle, mutta muuttaessani omaan asuntoon laskee asumiskuluni lähes 40% ja koen sen järkevämpänä, kuin maksaa itse vuokraa ja vuokratuloista 30% veroa. Asunto on hyvä kohde sijoitukseen, kun oma tarpeeni asunnolle päättyy.  Varovaisella vuokra-arviolla tuotto olisi karvan alle 10%. Putkiremontti ja pieni pintaremontti kun lasketaan mukaan, jää tuotto silti n.7% tienoille. Kassavirta on molemmissa tilanteissa plussalla.

Twitterissä minua seuraavat olet saaneet seurata remontin etenemistä ja matkalle tullutta yllätystä. Lähipäivinä tulee lisätietoa ongelmien laajuudesta ja raportoin asian etenemisestä twitterissä reaaliajassa. Asunnon remontista tulee myöhemmin oma blogipostaus.

Asuntokaupan metsästys ja välittäjän arviot

Valon lisääntymisen myötä kaivoin ostohousut esille ja aloin aktiivisemmin etsiä itselleni käyttöön tulevaa yksiötä. Ryhdyin seuraamaan aktiivisemmin myyntiin tulevia asuntoja, jotta pääsisin ensimmäisten joukossa sopimaan näyttöjä ja tekemään tarjousta kohteesta. Kaksi kohdetta tuli vastaan, jotka vaikuttivat laskimen ja ilmoituksen perusteella todella hyviltä kohteilta, mutta en päässyt omien menojen takia näytölle samana päivänä ja asunnot ehtivät mennä kaupaksi.

Kerroin tästä eräälle ystävälleni ja hänen kysymys oli ensimmäisenä Harmittaako?. Rehellisesti sanottuna ei. Toisesta kohteesta tehtiin tarjous näkemättä asuntoa ja toisesta tuli hintakilpailu kahden ostajan välillä. En olisi tarjouskilpailuun lähtenyt mukaan, vaikka näytöille olisinkin ehtinyt.

Olen tyytyväinen, että pystyn näkemään jo melko nopeasti asunnosta onko siinä potentiaalia sijoituskohteeksi vai ei. Näiden kahden kohdalla arvioni osui oikeaan, koska molemmat menivät sijoittajille. Tiedostan olevani vielä aloittelija (asunto)sijoittajana ja siksi haluan aina tutustua rauhassa isännöitsijäntodistukseen, taloyhtiön taseeseen ja remonttisuunnitelmiin. En koe omaavani riittävästi ammattitaitoa ja tietoa, että voisin tehdä asunnosta tarjousta näkemättä tai lähteä hintakilpailuun ilman, että olen saanut mielestäni riittävästi tutusta kohteeseen. Asuntosijoittamisessa voi saada korkeita tuottoja nopeiden kauppojen avulla, mutta tiedän ettei minulla ole riittävää tietotaitoa vielä lähteä mukaan sellaiseen peliin.

Noin kuukausi sitten sain välittäjältä potentiaalisesta kohteesta tarjouksen sähköpostiin ennen julkista myyntiä ja olin heti yhteydessä omaan pankkiini, olisiko minulla mahdollisuutta saada lainaa vielä yhtä asuntoa varten. Virkailija suositteli pyytämään välittäjää tekemään arvion nykyisten asuntojen arvosta, koska voisin hyödyntää olemassa olevista asunnoistani vakuuksia. Pyysin kolmelta välittäjältä tarjouksen arvioinnista ja arviointien hintahaarukka oli 200-800€+alv. Alustavasti virkailijan mukaan näyttää hyvältä ja sanoi, että nyt kun omaisuutta jo on, katsotaan lainan myöntämistä vähän eri kantilta.

Välittäjä arvioi asuntoni seuraavasti:
Sijoitusasunto nro1. 32 000€
Sijoitusasunto nro2. 45 000€

Ensimmäisen asunnon arvio oli täysin sama mitä olin itse maksanut ja toisen arvio oli 1000€ suurempi kuin ostohinta ja jäljellä oleva remonttivastike. Vakuuksia ei ollut käytettävissä kuin 1000€, mutta koen arvioin olevan kannaltani erittäin hyödyllinen pankkisuhteeni kannalta. Nyt minulla on ulkopuolisen kirjallinen arvio asuntojen käyvästä arvosta ja sen avulla voin näyttää pankille, että molemmat asuntokaupat on tehty järkevällä hinnalla. Tähän mennessä pankilla on ollut vain minun oma arvio ja sana asuntojen käyvästä arvosta ja soveltuvuudesta sijoittamiseen.

Tein pankille kirjallisen selvityksen omasta taloudellista tilanteestani, jossa selvitän asuntojen nykyiset tuotot, tulevien remonttien hinta-arviot, kassavirtalaskelmat, osakeluettelon, sijoitusallokaation jakautumisen eri omaisuusluokkien välillä ja nettotulojen säästöprosentin keskiarvon. Kirjasin olennaisimmat tiedot exceliin ja liitin selvitykseen kaaviot, joista saa jo hyvän käsityksen talouteni tilanteesta. Avasin myös kirjallisesti sijoitusstrategiaani ja sijoitusteni tuottoja.

Tämän selvityksen avulla haluan näyttää pankille, että koulutustaustani huolimatta sijoitusharrastukseni on vakavaa ja olen perehtynyt aiheeseen melko laajasti. Oletan tämän selvityksen helpottavan seuraavan asuntolainan myöntämistä, toki riskinä on että pankki tulkitsee minut ammattilaiseksi ja nostaa lainan marginaalia. Mikäli näin tapahtuisi, niin koen että se olisi pankin tapa korottaa minun asiakasprofiilia vakavemmin otettavaksi.

Olen käynyt muutamassa asuntonäytössä lähiaikoina, mutta potentiaalisia kohteita on ollut tarjolla vain yksi, josta myös jätin tarjouksen. Tarjoukseni oli 11% alle pyyntihinnan, koska koin pyyntihinnan olevan hieman korkea. Myyjä hylkäsi, eikä suóstunut antamaan minkäänlaista vastatarjousta. Olisin ollut valmis maksamaan vielä vähän enemmän asunnosta, mutta olisin odottanut myyjältä jonkinlaista vastatarjousta. Kohde ehti olla julkisessa myynnissä pari viikkoa ja tarjosin myyjälle mahdollisuutta jättää vastatarjousta minulle, mutta välittäjä kertoi että nuori pariskunta oli ostanut asunnon pyyntihinnalla. Myyjä oli perikunta ja oletan että perikunnassa oli joku ’änkyrä’, joka ei ollut valmis joustamaan hinnassa lainkaan.

Olen tyytyväinen nykyiseen vuokra-asuntooni, eikä minulla sen vuoksi ole pakottavaa tarvetta löytää heti omaa asuntoa. Taidan kokeilla tänä kesänä samaa strategiaa kun viime kesänä ja olla valmiina tekemään nopeita liikkeitä. Kesällä ei tule paljoa asuntoja myyntiin, mutta aina tulee kohteita, joista myyjä haluaa nopeasti eroon. Pidän omaa kesälomani vasta syksyllä, kun suurin osa on pitänyt jo kesälomansa, jolloin minulle jää kesä- ja heinäkuu aikaa kytätä hyviä kohteita.

Henkilökohtainen talous 2015 Raportti

Henkilökohtainen talous 2015

– Nettotuloista vähintään. 15% (asunto)säästöön tai sijoituksiin Onnistui

Excel ilmoittaa sijoituksiin siirtyneen summan keskiarvoksi 12,9%, mutta todellisuus on paljon suurempi. Olen maksanut sijoitusasuntojen käsirahoja Visalla sekä Superluotolla ja sen vuoksi nämä sijoitukset näkyvät velkojen maksu kategoriassa. velat ja sijoitukset yhteenlaskettuna tulee nettotulojen kuukausittaiseksi säästöprosentiksi 24,07%, joka on 9% enemmän kuin oli tavoite!.

Marraskuussa ”lainasin” asuntosijoitusten tuottotililtä ja maksoin niillä velkoja, siksi tulos näyttää lähes 100% prosenttia. Tiedostan että taulukoissa on hieman virheitä, johtuen siitä että olen ostanut usealla velalla asuntoja ja superluotolla myös osakkeita. Remontin aikana minulla ei ollut energiaa ja kiinnostusta tehdä tarkkoja taulukoita, joten siksi hyväksyn virheet. Luvut ovat pääsääntöisesti oikein. Netto-omaisuuden kasvu kertoo tarkempaa tietoa sijoitusvarallisuuden kasvusta.

– Kelan velkojen maksu pois (n.3500€) Onnistui ja ei onnistunut

Kahden asunnon käsirahaan meni 6500€ ja siksi maksoin ainoastaan kelan velat, joiden eräpäivä oli 31.5.2015. Tämän jälkeen velkoja jäi maksettavaksi vielä n.1000€. Olisin pystynyt maksamaan velan pois, mutta päätin maksaa mielummin Nordnetin superluottoa, koska siitä aiheutuu pieniä korkokuluja. Opintotuen takaisinmaksu tulee tehdä viimeistään 31.5.2016. Siihen asti velka on korotonta.

– Kesäkuussa opintolainan lyhennysten aloittaminen 50€/kk. Ei onnistunut.

 Luulin, että valtio tekee opintolainan hyvityksen melko nopealla aikataululla, mutta ainakaan toistaiseksi hyvitystä ei ole näkynyt nettipankissa. Päätin, että en aloita lyhennyksiä ennen kuin saan hyvityksen näkymään pankissa. Haluan saada maksettua sijoituksiin liittyvät lainat ensin ennenkuin aloitan opintolainan lyhentämisen. Tavoitetta asettaessa ei käynyt mielessä, että ostaisin kaksi asuntoa.

– Netto-omaisuuden tuplaaminen. (V. 2014 lopussa 3920€)  Onnistui

Netto-omaisuus oli vuoden viimeisenä päivänä 11 500€, laskutapa oli hieman erilainen kuin 2014. Mikäli olisin laskenut samalla laskutavalla kun 2014 lopussa, olisi netto-omaisuus n.15 500€. Eli netto-omaisuus triplaantui!. Tulevaisuudessa auto jää pois kokonaan netto-omaisuuden laskusta, vaikka arvo on enemmän kuin lainaa jäljellä

Asunnot ovat mukana laskuissa, niiden arvo on ostohinta- maksettu laina. Molempien asuntojen arvo voisi olla 2-5% enemmän kuin ostohinta, mutta en lähde laskemaan sitä netto-omaisuuteen. En ole huomioinut asuntojen maksuvapaan aikana kertyvää positiivista kassavirtaa lainkaan tuloksi, vaan kerrytän niillä hätävararahastoa.

Yhteenveto:

Vuoden 2015 aikana tapahtui paljon henkilökohtaisessa elämässä. Vuosi alkoi lomautusuhalla työpaikallani ja aloin tammikuussa tekemään opinnäytetyötä. Opinnäytetyön loppusuoralla päädyin tilanteeseen, jossa jäin työvapaalle omasta työstäni ja siirryin valtiolle haastavampiin tehtäviin. Valitettavasti parisuhteen huono tila nousi esiin kaiken muutoksen keskellä ja päädyin päättämään parisuhteen ja jatkamaan elämääni yksin. 
Olin suunnitellut, että ostan asunnon itselleni 2016 alkuvuodesta, jolloin vuokrasopimuksen loppuu ja ehdin saada riittävän käsirahan asuntoa varten. Taloyhtiössäni tuli edullinen yksiö myyntiin oikotielle ja pankin kanssa neuvottelut olivat nopeasti ohi ja kaupat syntyivät.  Kokeilin kepillä jäätä pankin kanssa ja tiedustelin lainaa toiseen asuntoon. Etsin puolitosissani toista asuntoa ja toinen asunto tuli tarjolle myyjän aloitteesta ja myös toiset kaupat syntyivät nopeasti. Syksyn ohjelmassa oli jälkimmäisen asunnon remontti.

Rahoitin asuntojen käsirahat ja remontin pääosin Nordnetin superluotolla ja visalla. Kokemuksena tämä oli tärkeä, koska huomasin kärsiväni unettomista öistä pohtiessani ensin käsirahan kasaan saamista ja velkataakkaa, jota oli superluotolla ja visalla yhteensä n.5000€. Tiedostin velan olevan ns. järkevää velkaa, mutta ahdistus lisääntyi siitä, että velkaa oli niin moneen paikkaan: kelalle, opintolaina, visa, superluotto, autolaina ja asuntojen lainat. Työtilanteeni oli stabiili ja tiesin loppuvuonna tulojen kasvavan merkittävästi veronpalautusten ja joulupukkitöiden ansiosta. Lisäksi minulla oli edellisellä työnantajalla maksamatta täydet lomat, lomarahat ja ylityöt. Tiedostin, että rahaa tulee loppuvuoteen mennessä useita tuhansia euroja, mutta silti kärsin ajoittain unettomista öistä miettiessäni velkoja. Loppuvuoden teema taloudessa onkin ollut tasaisen tappavasti maksaa velkoja pois.
Ilman parisuhteen päättymistä en olisi todennäköisesti tullut hankkineeksi ainuttakaan asuntoa ja elämäni olisi nyt hyvin toisenlaisessa tilanteessa. Uskon silti vahvasti, että parisuhde olisi päättynyt joka tapauksessa tämän vuoden aikana. Ei ihan ollut 2014 vuoden lopussa mielessä mitä vuosi 2015 tuo tullessaan. Yksin muutettuani asuinkulut nousivat 50%, mutta muut kulut laskivat ja taloudellisesti tilanne jäi hieman plussalle.

Lukujen osalta vuosi meni paljon yli odotusten. Netto-omaisuus kasvoi 35% odotettua enemmän ja kuukausittainen sijoitussumma oli 9% korkeampi, kun oli tavoitteena. Vuoden aikana tuli useita yllättäviä lisätuloja mm. kesälomarahat, asuntojen vuokratulot ja venäjän viisumin tuomat säästöt. Vuoden aikana tuli muutamia suunnittelemattomia suurempia menoeriä mm. sänky 700€, tatuoinnin korjaus 1000€, iMac 1000€ ja matka Berliiniin n.800€. Elämää ei voi ennalta suunnitella, siksi on hyvä omata taloudellista pelivaraa toteuttaa eteen tulevia tilaisuuksia jota elämä tuo.

Tässä vaiheessa vuotta voin taputtaa itseäni olalle, että olen jaksanut käyttää kaikki ne kymmenet tunnit excelien kirjaamiseen, koska muuten minulla olisi vain subjektiivinen mustatuntuu-fiilis luvuista. Sijoittajana oma identiteettini kehittyi vuoden 2015 aikana enemmän kuin koko sijoitus”urani” aikana, tästä tulee oma kirjoitus myöhemmin. Taloudellisesti vuosi on onnistui todella hyvin ja elämää kokonaisuuten arvioiden vuosi on ollut hyvä. Tästä on hyvä aloittaa vuosi 2016.

Sijoitusasunto nro 2.

Olen viimeaikoina twiitannut melko paljon sijoitusasunto 2. etsinnästä. Olen tarkistanut n.30-40 asuntoilmoitusta, joista olen pyytänyt n. 10:stä asunnosta isännöitsijäntodistuksen ja lisätietoja kohteesta, mutta olen hylännyt ne usein liian matalan tuottoprosentin, liian pian tulevien remonttien tai taloyhtiön kosteusongelmien vuoksi. Olen etsinyt asuntoa julkisilta markkinoilta, ollut yhteydessä pariin välittäjään luoden kontakteja ja facebookissa luvannut palkkion sille, joka vinkkaa asunnon josta syntyy kaupat. Facebookin kautta tuli useita yhteydenottoja, mutta sanaa keskusta oli tulkittu hyvin laveasti ja tuli tarjolle useita yksiöitä, jotka olivat muuten hyviä, mutta sijainniltaan huonoilta ja syrjäisiltä alueilta.

Viittä potentiaalista asuntoa kävin katsomassa, joista yhdestä tein tarjouksen. Jätin viimeisen tarjouksen 38 000, mutta myyjä ei suostunut tiputtamaan 40 000€:stä. Parinä iltana tuli pohdittua ja pyöriteltyä laskureita, mutta päätin pitäytyä omissa laskelmissani ja jatkaa etsintää. Mikä oli täysin oikea ratkaisu.

Laitoin Toriin ostoilmoituksen, jossa ilmoitin etsiväni pientä yksiöitä kotikaupunkini keskustan alueelta, mielellään remonttia kaipaava. Mainitsin, että pankilta on lainalupaus valmiina ja kauppojen teko on mahdollista nopeassa aikataulussa. Ajattelin tämän kertovan perehtyneisyydestä ja rohkaisevan perinkuntia ja muita pikaisesti asunnosta eroon pääseviä ottamaan yhteyttä. Ilmoitus ehti olla kaksi päivää, kun sain ensimmäisen yhteydenoton. Ulkopaikkakunnalla asuva rouva ilmoitti keskustassa myyntiin tulevasta asunnosta, jota haluaa näyttää potentiaalisille ostajille ennen julkiseen myyntiin laittoa. Asunnosta oli tiedossa ainoastaan sijainti, koko ja se että putkiremontti on toteutettu sukittamalla ja tämän asunnon osalta valmis. Edes suuntaa-antavaa hintaa ei annettu, koska myyjä oli omistanut asunnon yli 20 vuotta ja on yli 10 vuotta sitten käynyt viimeksi asunnossa. Lähtötilanne oli potentiaalinen hyville kaupoille.

Näytössä selvisi, että asunto oli saatu perintönä ja sitä ei ole voitu myydä kun siinä asunut eläkeläisrouva on omistanut ikuisen asumisoikeuden, mutta rouvan siirryttyä ajasta ikuisuuteen, oli asunto mahdollista nyt myydä. Asunnolla on ollut 6 omistajaa ja esittelijä oli ostanut kaksi osuutta lisää ja nyt kaikki olivat myös valmiita myymään asunnon.  Esittelijä on itsekin asuntosijoittaja, mutta asuu pk-seudulla ja eikä siksi asuntoa ehdi ylläpitää.

Talo on 1960-luvun loppupuolella rakennettu ja asunto on 30m2 yksiö  joka sijaitsee ylimmässä kerroksessa. Pohjaratkaisulta asunto oli järkevä, ainoa miinus tulee siitä että kylpyhuoneeseen ei mahdu pesukonetta. Kylpyammeen poistaessa se on mahdollista saada mahtumaan. Kaikki vaikutti olevan alkuperäiskuntoista joten pintaremontille on tarvetta. Kylpyhuone on vanha, mutta kalusteet oli uusittu putkiremontin yhteydessä. Taloyhtiö koostuu kahdesta kerrostalosta, taloyhtiö on velaton ja taloyhtiössä on viime vuonna yksi asunto vaihtanut omistajaa. Yhtiövastikkeessa on pieni nousupaine, mutta yhtiö vastike on edullinen verrattuna keskustan alueella oleviin muihin taloyhtiöihin.

Hintapyynti oli 41 000€ joka on jo melko edullinen keskustan asunnosta, hinnan päälle tulee n.6750€ kustannus sukituksesta. Aloitin tarjoamisen 36 500€:stä ja muutamien tarjousten jälkeen sain tarjouksen 38 000€ yritin vielä saada 500€ hintaa laskemaan, mutta siihen ei suostuttu. Olin päättänyt että teen kaupat 38 000€:llä joka tapauksessa.  Tarjousta laskiessani laskin pintaremonttiin 5000€, mutta uskon saavani asunnon paljon edullisemmin vuokrauskuntoon. Asunnon vuokratuotto on vähintään 6,5%, mutta voi nousta myös yli 7%.

Pankkineuvottelut

Pankissa olin neuvotellut alustavasti, että voin saada 60 000€ asti asuntolainaa sijoitusasuntoa varten, alle 45 000€ asunnolle oli alustavasti luvattu marginaaliksi 1,35%. Sain verkkoviestillä tarjouksen jonka marginaali on 1,65% ja järjestelypalkkio noussut 25€. Soitin heti virkailijalle ja pyysin perustetta miksi marginaali on noussut, vaikka mikään ei ole muuttunut ja olen ilmoittanut pankille tuotto-odotukset, riskilaskelmat korkojen nousun varalle jonka myötä perehtyneisyys aiheeseen on tullut ilmi. Järjestelypalkkion nousun ymmärrän, koska hinta on edelleen 75€ halvempi kun minimi listahinta. Väänsin kolmannen kerran virkailijalle tämän tarjouskuvion miten se on tapahtunut, ennen kuin hän viimenään ymmärsi asian. Virkailija selvitti asian ja tarjouksen antanut toinen virkailija oli ylittänyt valtuutensa antamalla tarjouksen, vaikkei sille ollut rahoitusryhmän hyväksyntää.

Ilmoitin tämän horjuttavan pankkiluottamustani ja suhdetta heihin, koska tämä on ollut heidän virhe. Kerroin että tämänkaltainen toiminta ei vetele, en halua kokea samanlaisia ohilyöntejä ollessani sitoutunut heihin esimerkiksi 10 sijoitusasunnon kanssa. Kerroin myös, että sijoituslainaa kilpailuttaessani toinen pankki on ollut hyvin kiinnostuneita asiakkuudestani ja he ovat antaneet kilpailykykyisen sijoituslainatarjouksen. Pyysin virkailijaa arvioimaan pankkiasiakkuuteni arvoa osuuspankille ja neuvottelemaan johtajan kanssa uudelleen lainani kanssa. Seuraavana päivänä marginaali tippui 0,15% eli marginaaliksi jäi 1,5%.

Ehdotin 5000€ käsirahaa ja saman verran remonttilainaa. Virkailija ehdotti, että omarahoitusosuus voidaan laskea 0€ ja teen käsirahaksi varaamallani summalla remontin asuntoon, kerroin tämän sopivan itselleni mainiosti. Uskon, että tämä tekijä on ollut osasyy lainan marginaalin nousulle. Eli käytännössä sain asunnon 100% velkarahalla.

Kaupanteossa myyjä myönsi myyneensä halvalla, mutta sanoi ettei itse halunnut lunastaa muita omistajia ulos, koska epäili, että joku kävisi jälkeenpäin kritisoimaan, että asunto oli lunastettu liian halvalla. Kaupanteossa oli kaksi erikoisuutta, kauppahinta otettiin shekkinä ja myyjä oli maksanut syyskuun yhtiövastikkeen ja myyjän osuus oli vain 1/4. Ehdotin tilisiirtoa, mutta tilisiirto ei käynyt vaan piti nostaa käteisellä raha ja myyjä teki käteiskuitin paikan päällä. Pankin virkailija tarkisti myyjän henkilöllisyyden ja kaikkien papereiden oikeellisuuden ja itse ne vahvistin. Oma epäilykseni on, että joku myyjistä on ulosoton kynsissä ja siksi summat haluttiin käteisenä, eikä tilisiirtoina. Epäilyksiä tämä toki herättää, mutta uskoakseni minulla ei pitäisi olla mitään hätää tämän asian suhteen valitettavasti epäilyksiä em. kauppatapa hieman herätti

Tulen kuvaamaan remonttiprojektia ja tekemään siitä oman blogimerkinnän.